سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1339

در ماده (11) قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال 1339 میزان حق کسب و پیشه و تجارت (سرقفلی) براساس عوامل زیر تعیین می شد:
1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت.
2. شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3. طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه و یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4. وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
5. مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه‌ی اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
6. نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر

سرقفلی متعلق به کیست؟

ماده (17) قانون مزبور صراحتاً بیان می‌داشت که سرقفلی به مستأجر همان محل اختصاص دارد و آن را قابل انتقال می‌دانست و طبق ماده (18) همان قانون انتقال محل تجارت در مقابل اخذ سرقفلی به مستأجر جدیدی که به همان کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود، بلامانع است و مالک ملک مجبور به موافقت با این انتقال است؛ مگر اینکه در سند اجاره،سلب حق انتقال به غیر ذکر شده باشد.

در صورت عدم موافقت با انتقال اجاره، مالک مکلف است حق سرقفلی را شخصاً به مستأجر بپردازد.

انتقال اجاره‌ محل در مقابل اخذ سرقفلی به مستأجر جدیدی با کسب یا پیشه یا تجارت دیگری غیر از آنچه در اجاره نامه مذکور بوده است، با موافقت کتبی مالک مجاز است. در ماده (21) همان قانون مقرر بوده که حق استفاده از مورد اجاره، در صورت فوت مستأجر به وراث منتقل می گردد و نیز در آن قانون بیان گشته بود که در صورت لزوم تخلیه‌ محل کسب و تجارت حق تقدم مستأجر سابق را برای اجاره‌ی محل در ساختمان جدید باید به رسمیت شناخت.

سرقفلی در قانون مؤجر و مستأجر 1356

به موجب ماده 32 قانون روابط موجر و مستأجر،مصوب دوم مرداد ماه 1356، قانون مصوب سال 1339، صراحتاً منسوخ گردید؛ولی حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب ماده (19 ) قانون مذکور پذیرفته گردید.
با توجه به مفاد مواد (15) و (19 ) قانون اخیرالذکر در موارد زیر دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، موجر را نیز موظف به پرداخت سرقفلی می‌کند. این موارد عبارت هستند از :
1.تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید.  (بند 1 ماده 15)

2. تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه . (بند 2 ماده 15)

3. تخلیه محل کسب، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن . (بند 3 ماده 15)

4. در موردی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستأجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد. (ماده 19

5. در صورتی که مستأجر، بدون تحصیل اذن دادگاه یا موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد، منافع را به دیگری منتقل کند، در این صورت مستأجر یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد. ( تبصره ماده 19)

چند نکته ی مهم در رابطه با سرقفلی

اگر چه حکم سه مورد اول مشخص است ولی درباره اجرای ماده (19) و تبصره آن ما با ابهام روبه رو می‌گردیم. در خصوص مورد چهارم اشکال در این است که اگر قبل از انقضاء مدت اجاره، مستأجر بخواهد بر خلاف شرط مندرج در عقد اجاره، آن را به دیگری منتقل کند و در همین راستا با مخالفت مالک روبه‌رو گردد، حق تخلیه ندارد؛ زیرا عقد اجازه عقدی لازم است و تا پایان مدت اجاره ، منافع به مستأجر منتقل شده است.

نیز براساس تبصره 2 ماده (19) نیز حق سرقفلی جدا از منافع عین قابل انتقال نیست . مستأجر نمی تواند خود به عنوان مستأجر مالک منافع باشد ، لکن سرقفلی را واگذار کند.

پس، ناچار باید گفت که ماده (19) ناظر به موردی است که اجاره پایان یافته باشد . بر همین مبنا مستأجر به تصرف خود ادامه دهد . در این حالت بخواهد منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد. ولی برخی از دادرسان فقط به ظاهر ماده اکتفا کرده اند و حتی در مدت اجاره نیز مستأجر را مجاز به تخلیه عین و گرفتن سرقفلی می‌دانند و ماده (19) را استثنا بر اصل لزوم عقد اجاره می‌دانند.

نتیجه گیری

اگر بخواهیم سرقفلی را به شکلی ساده و خلاصه تعریف کنیم باید گفت نوعی حق است که به علت حسن شهرت در محلی مشخص برای تاجر ایجاد می گردد. در واقع قانون خواسته به شکلی بهتر و کامل تر از چنین وضعیتی حمایت کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره ی حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.