تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت با پرداخت کل حق کسب : تخلیه مکان تجاری به منظور احتیاج شخص موجر، از جمله قواعد حاکم بر مالکیت و اموال می باشد. زیرا براساس اصول حاکم بر مالکیت، که در قانون مدنی نیز اشاره شده است. مالک می تواند هر گونه دخل و تصرفی در مال خود کند. در حقوق مدنی مالکیت یعنی حق استعمال و بهره برداری و انتقال یک چیز به هر صورت مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. حق مالکیت در فقه و حقوق مدنی یعنی اختیار قانونی شخص معین بر اشیاء یا اموال یا اشخاص دیگر (همانند کنیز و اجیر) .

ملک نیز عبارت است از اختیار قانونی شخص بر اشیاء یا اموال اشخاص دیگر و در همین معنی وسیع، اصطلاح «ملکیت بضع» (یعنی تسلط زوج بر رابطه زوجیت با زن معین و آثار آن) به کار رفته است و اصطلاح «ملک ان یملک» هم به همین مفهوم درست است.

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر

در اصطلاحات حقوق فعلی گاهی ملک و مشتقات آن ظهور در مال غیرمنقول دارد. بین ملک و مال رابطه عموم خصوص من وجه وجود دارد چنانکه کبوتر صید نشده که از مباحات است مال است ولی ملک نیست. و میوه گندیده دکان میوه فروشی که از مالیت افتاده باشد مال نیست. ولی ملک صاحب میوه است و او نسبت به میوه حق اختصاصی دارد. و می تواند هر نوع دخل و تصرف در آن بکند از این رو است که موجر نیز این حق را دارد تا از مال خود براساس اصول قانونی استفاده کند.

 

هرگاه موجر ثابت کند که شخصا برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به عین مستاجره نیاز دارد. محکمه به تخلیه ملک با پرداخت ح ک پ ت رای خواهد داد. در مورد این علت تخلیه، باید مواردی را مورد توجه قرار دهیم:

اولاً- شروط تخلیه به علت نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب و … جهت پذیرش دعوی مالک وجود چند شرطی لازم است:

• مالکیت شش دانگ عین مستاجره

تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه یا تجارت … ناظر به صورتی است. که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنانکه این معنی از صدر ماده 14 قانون موجر و مستاجر که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می شود.

همچنین با توجه به اینکه این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف، به موجر شش دانگ خواهد بود. نه موجر سهم مشاع. عبارت بند 2 ماده 15 مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده دلالت بر همین نظر دارد. به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به یر از متقاضی و خواهان است. وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد. بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند. و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان نیاز شخصی بنمایند درخواست آنها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان نیاز شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه آنان در این خصوص قابل قبول نیست.

• احراز نیاز واقعی و قطعی

با توجه به منطوق و مفهوم شق 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر در دعوی تخلیه مورد اجاره محل کسب به سبب نیاز شخصی، صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز مالک به اشتغال در محل مورد اجاره به منظور ارتزاق است. به طوری که اگر مالک در آنجا به کار و کسب نپردازد زندگی اقتصادی و مادی او تامین و اداره نشود.

به عبارت دیگر مالک می بایست برای رفع حوائج مادی و معیشتی خود به کار در مودر اجاره نیازمند باشد. و اثبات نیاز مشروط به این است که اولا مالک با لحاظ موقعیت و تناسب قادر به انجام کار بالفعل یا بالقوه در آن محل باشد. و ثانیا عدم اشتغال در مورد اجاره موجب وقفه و رکورد و زحمت و مضیقه در زندگی او شود. بنابراین ادعای نیاز به صرف توسعه کار و افزون طلبی و سودجویی بیشتر و سرگرمی و تفنن موجب تخلیه محل کسب نمی شود.

ثانیاً- مسائل متفرعه از بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر

در مورد دامنه و نحو شمول بند 2 ماده 15 مورد بحث مسائلی چند قابل طرح است:

• تقاضای تخلیه مسبوق به محکومیت قبلی موجر

برخی بر این عقیده هستند که اگر دعوی همان دعوی سابق باشد مشمول اعتبار امر مختومه بوده و قابل رسیدگی دوباره نیست. مگر آنکه بعد از صدور حکم سابق تغییر و حدوثی در وضعیت موجر پیدا شده باشد. برخی دیگر برآنند که چون طبع و ماهیت دعوی نیاز شخصی، طوری است که به اعتبار نیاز می تواند استمرار مستمر داشته باشد و چون ممکن است ادعای احتیاج در یک زمان ثابت نشود. و همان ادعا در زمان دیگر اثبات گردد. علیهذا مورد هیچ گاه مشمول امر مختومه نیست و استماع دعوی نیاز شخصی ولو به طور مکرر جایز است.

به نظر می رسد نظر دوم با اصول عدالت و نصفت و واقعیت های عینی انطباق بیشتری داشته باشد. چه پذیرش نظر اول مستلزم محروم ساختن موجر از حق مسلم اوست. زیرا همچنانکه گروه دوم استدلال می کنند. مسئله نیاز شخصی در طول زمان استمرار دارد و لاجرم ادله اثباتیه آن ولو اینکه صورتا واحد باشد. (مثل شهادت شهود یا تحقیق محلی)، لکن باطنا به علت دخالت عامل زمان، متغیر و متعدد است. از دیگر سو چون تخلیه در این مورد با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت انجام می شود و میزان این حق در طول زمان متغیر، و بنابر اصل، در حال افزایش است، مستاجر در معرض ضرر غیرقابل جبرانی قرار نمی گیرد.

• احتیاج شخصی سازمانهای دولتی

برخی بر این عقیده هستند که مفهوم احتیاج به اعتبار شخصیت موجر یا مالک قابل تفسیر است. و مصادیق احتیاج شخص حقوقی با نیازهای شخص طبیعی تفاوت دارد. در موضوع مورد بحث مالک که نهاد دولتی و متکفل امور اجتماعی است. به عنوان دائر کردن پارک یا فضای سبز که این کار علاوه بر تامین نیاز جامعه محتملا متضمن درآمدی نیز برای آن خواهد بود. می تواند به استناد بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر تقاضای تخلیه مورد اجاره محل کسب را بنماید.

عده دیگری عقیده دارند به صراحت بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که تخلیه مورد اجاره تنها به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشیه یا تجارت تجویز شده است. درخواست تخلیه از ناحیه شخص حقوقی به منظور ایجاد پارک و فضای سبز که منطبق با هیچ یک از معانی احتیاج برای کسب یا پیشه یا تجارت شخص موجر نیست قابل پذیرش نمی باشد و ماده مذکور منصرف از مورد است.

در محدوده بند 2 از ماده 15 نظر گروه دوم مقبول تر به نظر می رسد. و عبارت: «… احتمالا متضمن درآمدی نیز برای آن خواهد بود…» در نظریه اول حکایت از آن دارد که سعی شده حکم بند 2 ماده 15 به گونه ای به اصطلاح به مورد مطروح چسبانده شود.

• نیاز شخصی قائم به شخص است

اگر با احراز نیاز مالک حک تخلیه محل کسب صادر و آنگاه ملک به دیگری مستقل شود… مالک جدید که نیاز و احتیاج او محرز نیست نمی تواند به قائم مقامی محکمو له تقاضای اجراییه کند… زیرا … دائر مدار رای دادگاه موضوعا منتفی می شود و جانشین محکوم له نمی تواند از مزایای آن حکم که قائم به شخص مالک سابق بوده استفاده و درخواست صدور اجراییه نماید.

گروهی در خصوص این مورد عقیده دارند صرف انتقال ملک موجب بی اعتباری حکم دادگاه نمی شود. و مالک جدید که از هر حیث قائم مقام محکوم له است می تواند نسبت به رای صادره تقاضای صدور اجراییه نماید. زیرا اصل بر لازم الاجرا بودن رای دادگاه است و در مقام تردید در اعتبار حکم دادگاه، با فقد مجوز قانونی اصل جاری یعنی بقاء آن استصحاب می گردد.

درست است که منتقل الیه قائم مقام مالک است و درست است که تعطیل و توقیف و قطع اجرای حکم جز در موارد منصوص در ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی جایز نیست و درست است که ظاهرا مورد مطروح قابل انطباق به هیچ یک از شقوق ماده 426 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی (در اعاده دادرسی) هم نیست. لکن از آنجا که قانون موجر و مستاجر قانونی آمره و در عین حال (نسبت به قانون مدنی) قانونی استثنایی است، استثنایی بودن آن اقتضای تفسیر کاملا مضیق را دارد. ظاهرا باید معتقد شد انتقال ملک از طرف موجر که مدعی نیاز شخصی است، می تواند نوعی انصراف از دعوی یا استرداد آن تلقی شود.

نکته مهم

شاید بتوان گفت اقدام موجر به انتقال ملک می تواند کاشف از غیرواقعی بودن ادعای او دائر بر نیاز شخصی تلقی شود و برای محکمو علیه (مستاجر) حق تقاضای اعاده دادرسی را در محدوده شق 5 از ماده 426 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ایجاد کند. استناد به استصحاب در این باب بی مورد است. چه با فرض ثبوت وقوع انتقال، دیگر امر سابق با خصوصیات قبلی خود، موجود نیست تا در وجود یا عدم آن تردید و بقایش را استصحاب کنیم.  بلکه امر سابق (یعنی حکم تخلیه مبتنی بر احراز نیاز شخصی موجر) با تغییر مالک (موجر) یکی از ارکان وجودیش را از دست داده و به امر جدیدی متحول شده است و اگر حکمی باید بشود بر مبنای امر یقینی و موجود فعلی (یعنی تغییر مالک و انتفاء نیاز شخصی) است نه امر معدوم قبلی.

بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر

بر اساس بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مقرر می دارد: «علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌:

• ….
• تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت‌.
• ….

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. در این گونه موارد ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز حکم داده خواهد شد یعنی مستاجر مالک حق کسب و پیشه خود در جریان تخلیه می شود.