اثبات مالکیت به چه معناست و چگونه انجام می پذیرد؟

اثبات مالکیت به خصوص در حوزه ی املاک از مهم ترین مواردیست که در مواقع خاصی مورد استفاده قرار می گیرد. هنگامی که در رابطه با مالکیت ملک یا مالی اختلافی ایجاد گردد رسیدگی به پرونده و صدور حکم مقتضی منوط به اثبات مالکیت خواهد بود. املاکی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت می رسند و سند رسمی برای آنها صادر می گردد از باب اثبات مالکیت با چالش های بسیار کمتری مواجه هستند. اما در شرایطی که ملک به ثبت رسمی نرسیده و سند رسمی آن صادر نشده است اثبات ادعای مالکیت به مراتب دشوار تر خواهد بود.

به نظر شما در چنین مواردی دادگاه کدام یک از مستندات را برای اثبات این ادعا می پذیرد؟ در ادامه با ما همراه باشید.

اثبات مالکیت به چه معناست؟

تصور کنید دو یا چند نفر نفر در رابطه با مالکیت ملک و یا مالی به اختلاف خورده اند و هرکدام ادعای مالکیت آن را دارند. در چنین شرایطی قانون راهکار اثبات مالکیت را برای حل این مسأله در نظر گرفته است. اثبات مالکیت به خصوص در دعاوی ملکی با پیچیدگی های فراوانی همراه می باشد. به این دلیل که در عمل شاهد رویه های قضایی متعددی هستیم و به دلیل جزئیات قانونی بسیار زیادی که وجود دارد رسیدگی به چنین پرونده هایی نیازمند زمان و تخصص است. اثبات مالکیت عمدتا در شرایطی مطرح می گردد که سند مالکیت رسمی ملک موجود نبوده و فرد مدعی بایستی به استناد سایر دلایل ادعای مالکیت خود را اثبات نماید.

نکته ی مهم : در نظر داشته باشید که دعوی اثبات مالکیت در شرایطی مطرح می گردد که صرفا ادعای مالکیت ملک مطرح است. در صورتی که ملک تحت تصرف دیگری قرار داشته باشد و فاقد سند مالکیت باشد شما علاوه بر اثبات مالکیت بایستی برای دعوی خلع ید نیز اقدام نمایید.

از نظر قانونی مالک به شخصی اطلاق می گردد که تصرفات او قانونی و رسمی به حساب می آید و این مالکیت را می تواند از طریق ارائه ی اسناد و ادله ی کافی به اثبات رساند.  با توجه ب ماده ی 22 قاتون ثبت اسناد و املاک، مالک تحت عنوان یکی از موارد زیر شناخته می شود.

• شخصی که در دفتر املاک ملکی به نام او به ثبت رسیده است.
• مالک جدید در صورتی که نقل و انتقال ملک مورد نظر صورت پذیرفته و به ثبت رسیده باشد.
• وارث در صورتی که ملک مورد نظر از مالک رسمی و قانونی آن به وی منتقل گردد.

راهکارهای قانونی برای اثبات ادعای مالکیت

قانون راهکارهای قانونی متعددی برای اثبات مالکیت در نظر گرفته است. این راهکارها به شرح زیر می باشد:

سند 

این سند می تواند به صورت سند رسمی و یا سند عادی ارائه گردد. سند رسمی مطابق با قانون ثبت و بر اساس تشریفات قانونی مندرج در آن صادر می گردد. در حالی که سند عادی میان افراد تنظیم می گردد و فاقد تشریفات قانونی معمول می باشد. سند عادی در دفاتر ثبتی به ثبت نمی رسد.

یکی از مرسوم ترین و متداول ترین دلایل اثبات مالکیت ارائه ی سند رسمی می باشد. سند رسمی می تواند به عنوان قوی ترین دلیل برای اثبات ادعای مالکیت ملک به حساب بیاید.

قرارداد 

قرارداد در صورتی که با رعایت نکات قانونی منعقد گردد از اعتبار قانونی لازم برخوردار می باشد و می تواند برای اثبات ادعای مالکیت مورد استفاده قرار بگیرد. مبایعه نامه نیز می تواند به منظور ادله ی اثبات دعوی ارائه گردد.

تصرف ( اماره ید ) 

در رابطه با گزینه ی تصرف بایستی به سابقه ی آن و سایر شواهد موجود توجه داشت. در این رابطه ماده ی ۳۵ قانون مدنی بیان می کند:  تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

اقرار 

اقرار در صورتی که با قصد و رضایت شخص صورت پذیرفته باشد می تواند قابل قبول به حساب بیاید.

شاهد 

شاهد در بسیاری موارد می تواند به اثبات مالکیت کمک کرده و به تشخیص دادگاه صورت می پذیرد.

اثبات ادعای مالکیت ورثه به چه شکل است؟

در رابطه با اثبات ادعای ورثه حالات زیر را بایستی در نظر داشت:

افرادی که بر اساس قانون مدنی به عنوان ورثه شناخته می شوند. 

افراد به واسطه ی رابطه ی سببی و نسبی با متوفی می توانند به عنوان وارث شناخته شوند. در چنین شرایطی اولین گام برای اثبات مالکیت وراث دریافت گواهی انحصار وراثت می باشد. گواهی انحصار وراثت سندی است که میزان سهم الارث هریک از وراث را مشخص کرده و برای اثبات چنین ادعایی یکی از بهترین راهکارهاست.

افرادی که بر اساس وصیت نامه ی متوفی مشمول سهم الارث قرار می گیرند. 

بر اساس قانون افراد می توانند تا یک سوم از اموال خود را وصیت نمایند. در این راستا افرادی که نام آنها در متن وصیت نامه عنوان می گردد می توانند با ارائه ی وصیت نامه و گواهی انحصار وراثت به دادگاه مالکیت خود را به اثبات برسانند.

بدیهی است با تقسیم اموال و دارایی های متوفی مالکیت افراد بر ترکه قطعی می گردد. به همین دلیل توصیه می کنیم در صورتی که وراث اختلافی پیرامون مالکیت و اثبات آن دارند قبل از تقسیم ترکه آن را مطرح نمایند.

اثبات دعوی در رابطه با عرصه و اعیان چگونه صورت می پذیرد؟

عرصه به معنای زمین و متعلقاتیست که ساختمان بر روی آن بنا شده است. منظور از اعیان ساختمان و بنای احداث شده بر روی زمین مورد نظر است. در چنین شرایطی خواهان برای اثبات ادعای مالکیت خود بایستی به این نکته توجه داشته باشد که ملک فاقد سابقه ی ثبتی باشد. دادگاه صالح برای اقامه این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

برای طرح دعوی کدام مرجع صالح شناخته می شود؟

برای طرح این دعوی دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول ( ملک مورد نظر ) به عنوان مرجع قضایی صالح جهت رسیدگی شناخته می شود. جهت ارائه ی دادخواست و تشکیل پرونده خواهان می بایست با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به تشکیل پرونده اقدام نماید. با تشکیل پرونده و ارجاع آن به شعبه ی جلسه ی رسیدگی مشخص می گردد. پس از بررسی مدارک و مستندت ارائه شده از سوی طرفین، دادگاه رأی مقتضی را صادر می نماید. برای این رأی نیازی به صدور اجرائیه نیست و پس از قطعی شدن آن محکوم له می تواند به استناد حقوق مالکانه ی خویش تصرفات قانونی و رسمی خود را اعمال نماید.

این دعوی از نوع دعاوی مالی به حساب می آید و هزینه های دادرسی آن با توجه به قیمت ملک محاسبه گردد.

انجام مشاوره حقوقی

در شرایطی که بین دو یا چند نفر پیرامون مالکیت ملکی اختلافی حادث گردد و یا ملکی فاقد سند رسمی باشد چالش هایی در رابطه با اثبات ادعای مالکیت ملک مطرح می گردد. راهکاری که قانون برای چنین مواقعی متذکر گردیده طرح دعوی اثبات مالکیت می باشد. این دعوی می تواند در رابطه با تمامی اموال منقول و غیرمنقول مطرح شود.

حضور یک وکیل متخصص و باتجربه در این امر می تواند شما را از جزئیات قانونی مسیر پیش رو آگاه ساخته و با ارائه ی راهکارهای حقوقی مطمئن و پیگیری مستمر، پرونده ی شما را در کوتاه ترین زمان ممکن به نتیجه ای مطلوب برساند.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.