الزام به فک رهن یکی از مهم ترین دعاوی ملکی حقوقی در سال های اخیر شناخته می شود و با آثار و تبعات حقوقی متعددی همراه می باشد. به دنبال افزایش هزینه های ساخت و ساز مسکن به خصوص در شرایط فعلی، ارائه ی تسهیلات و وام های بانکی در راستای تأمین هزینه های ساخت و ساز بسیار افزایش یافته است. به موازات این امر طبیعی است که شاهد پاره ای مشکلات و مسائل حقوقی در این رابطه باشیم که یکی از مهم ترین آنها الزام به فک رهن می باشد.
البته الزام به فک رهن همیشه به طرفیت بانک ها و مؤسسات اعتباری نیست و افراد حقوقی و حقیقی نیز می توانند به عنوان طرف دعوی شناخته شوند. به طور کلی الزام به فک رهن همیشه به طرفیت شخصی که مال یا سند در گرو رهن او قرار دارد مطرح می گردد. در ادامه به شرح دعوی الزام به فک رهن و نکات حقوقی آن پرداخته ایم. با ما همراه باشید.
نگاهی کوتاه به عقد رهن
به موجب ماده ی 771 قانون مدنی رهن عقدی می باشد که شخص مالی را به عنوان ضمانت یا وثیقه ی انجام کاری نزد دیگری بگذارد. شخصی که دهنده ی رهن است راهن و شخص گیرنده ی رهن ،مرتهن نامیده می شود. مالی که در گرو رهن گذاشته می شود عین مرهونه یا مال مرهونه نام دارد. تمامی اموال و دارایی هایی که قابلیت نقل و انتقال قانونی دارند می توانند به عنوان رهن در نظر گرفته شوند. بنابراین رهن بایستی عین معین باشد و منفعت و یا دیون و طلب نمی تواند به عنوان مال مرهونه به حساب بیاید.
لازم به ذکر است که عقد رهن از سوی شخص راهن به عنوان عقد لازم شناخته می شود. یعنی نمی تواند برای فسخ و برهم زدن معامله اقدامی نماید. اما از سوی مرتهن به عنوان عقد جایز می باشد. یعنی امکان برهم زدن معامله و فسخ آن وجود دارد.
الزام به فک رهن از منظر قوانین ایران
در یک تعریف ساده فک رهن به معنای خارج کردن مال مرهونه از رهن می باشد. الزام به فک رهن به معنای اقدامات قانونی در جهت فک رهن و آزادسازی سند می باشد. تمامی افراد حقیقی و حقوقی می توانند در مقام راهن و مرتهن قرار بگیرند و تفاوتی از این نظر وجود ندارد.
در حال حاضر بانک ها و مؤسسات اعتباری اقدام به ارائه ی انواع وام و تسهیلات بانکی به افراد حقیقی و حقوقی می نمایندو از این رو در اغلب موارد به عنوان مرتهن شناخته می شوند. در مقابل راهن به منظور ضمانت سند ملکی خود را نزد بانک به عنوان رهن می گذارد. این سند به منظور ضمانت حسن انجام کار مطرح است و در صورت هرگونه عدم پرداخت اقساط وام از سوی راهن می تواند توسط بانک ضبط گردد و از محل فروش آن جبرات خسارت های وارده صورت پذیرد.
فک رهن در زمان تنطیم سند رسمی ملک بسیار حائز اهمیت است. از این رو بیشتر در مواردی مطرح می شود که پروسه ی تنظیم سند رسمی آغاز گردیده و سند ملک بایستی توسط بانک فک رهن شود. زیرا بدون فک رهن و آزاد سازی سند نقل و انتقال آن و تنظیم سند جدید از نظر قانونی امکانپذیر نخواهد بود.
انواع دعاوی الزام به فک رهن
الزم به فک رهن در شرایط مختلفی می تواند مطرح گردد و هر یک از این موارد دارای احکام و آثار حقوقی متفاوتیست. در هر یک از این دعاوی، الزام به فک رهن به طرفیت شخص خاصی مطرح می شود و طرف دعوی همیشه بانک نیست. هرگونه اشتباه در اقامه ی دعوی می توند روند دادرسی پرونده را کند تر کرده و یا حتی متوقف کند. از این رو بسیار مهم است که الزام به فک رهن در هر شرایطی علیه چه کسی و از طریق چه مدارکی مطرح شود.
الزام به فک رهن در قرارداد های مشارکت در ساخت
قرارداد های مشارکت در ساخت نیز از مواردی هستند که می تواند الزام به فک رهن را به همراه داشته باشند. به دنبال چنین قرارداد هایی سازنده ی ملک سند مادر را در رهن بانک قرار می دهد و تسهیلاتی اخذ می کند. بدیهی است که در صورت فروش و تنظیم سند رسمی بایستی استعلامات لازم در این زمینه اخذ گردد و در صورتی که سند در رهن بانک قرار داشته باشد، خریدار می تواند الزام به فک رهن را علیه سازنده یا فروشنده ی ملک مطرح نماید.
الزام به فک رهن به طرفیت بانک
در صورتی که راهن تمامی تعهدات مالی خود و بازپرداخت های وام را به صورت تمام و کمال انجام دهد و اقساط وام او به صورت کامل تسویه گردد، بانک ملزم به فک رهن و آزادسازی سند او و بازگرداندن آن به راهن می باشد. در غیر این صورت می توان از طریق طرح دعوی الزام به فک رهن علیه بانک، اقدامات قانونی لازم را جهت آزاد سازی سند از رهن بانک انجام داد.
الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده
یکی دیگر از موارد الزام به فک رهن تعهداتیست که هنگام فروش ملک مطرح می شود. به دنبال توافقات اولیه ای که میان فروشنده و خریدار شکل می گیرد و به اصطلاح در زمان تنظیم قولنامه، ممکن است در متن قولنامه فروشنده تعهد کند که در تاریخ مشخصی که باید قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی ملک باشد، برای فک رهن سند اقدام می نماید. در صورت هرگونه تخطی از این شرط و عدم انجام تعهد از سوی فروشنده خریدار می تواند الزام به فک رهن را به طرفیت فروشنده مطرح کرده و از طریق مراجع قانونی خواستار آن گردد.
8 نکته ی مهم در رابطه با الزام به فک رهن
- برای اقامه دعوی الزام به فک رهنعلیه بانک بایستی تمامی اقساط وام به طور کامل پرداخت شود و گواهی تسویه ی وام در دسترس باشد.
- مرتهن می تواند به استناد دلایل موجه و قانونی از فک رهن خودداری نماید. در غیر این صورت می توان الزام قانونی او را خواستار گردید.
- برای اقامه ی دعوی، وجود شرایط اهلیت برای طرفین عقد رهن الزامیست.
- مشروعیت جهت معامله در قرارداد های مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است.
- عقد رهن موجب انتقال مالکیت نمی گردد. بلکه صرفا نوعی حق تقدم در جهت جبران خسارت های احتمالی برای بانک ایجاد می کند که بتوان از طریق آن اقدام نمود.
- معامله ی مال مرهونه توسط راهن نیاز به اذن و تنفیذ آن از سوی مرتهن دارد. در غیر این صورت معامله ی آن معتبر نیست.
- فروش مال مرهونه توسط مرتهن در صورت انجام کامل تعهدات راهن غیرقانونی بوده و قابل شکایت و پیگیری قانونی است.
- امکان گذاشتن چندین وثیقه برای یک دین واحد وجود دارد. یعنی شما می توانید در مقابل اخذ یک وام بانکی چندین سند ملکی را در رهن بانک قرار دهید. در این صورت می توانید برای تمامی آنها دعوی الزام به فک رهن را مطرح کنید.
طرح دادخواست
ثبت دادخواست الزام به فک رهن با ارائه ی دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی آغاز می گردد. ضروریست که متقاضی تمامی مدارک مورد نیاز را به دادخواست خود ضمیمه نماید و از قبل در سامانه ی ثنا ثبت نام کند. پس از تشکیل پرونده در دادسرا بررسی و تحقیقات مقدماتی پرونده شروع می شود. با اعلام زمان و مکان رسیدگی طرفین دعوی بایستی در وقت مقرر شده در دادگاه حضور یابند. با توجه به ادله و مدارک قانونی موجود و دفاعیات طرفین، حکم مقتصی صادر می گردد.
ازنظر قانونی با توجه به اینکه الزام به فک رهن پیرامون اموال غیرمنقول می باشد، دادگاه محل وقوع ملک به عنوان دادگاه صالح برای رسیدگی به آن شناخته می شود.
انجام مشاوره حقوقی
الزام به فک رهن از جهات گوناگونی می تواند مورد بررسی قرار بگیرد. به طور کلی این دعاوی از دو منظر حقوق ملکی و حقوق بانکی بسیار حائز اهمیت می باشند. ضمن اینکه نحوه ی ارائه ی دادخواست، لوایح، دفاعیات و همچنین ادله و مدارک مورد نیاز برای هر یک از انواع الزام به فک رهن متفاوت است. از این رو بیشتر این دعاوی با پیچیدگی و تخصص هایی همراه هستند و از آنجایی که برخی از این دعاوی علیه بانک مطرح می شود، تخصصی بودن چنین پرونده هایی بیشتر نمایان می گردد. به همین دلیل چندان دور از ذهن نیست که روند دادسی برخی از این پرونده ها با بحران هایی نظیر اطاله ی دادرسی روبرو می گردد و در چنین شرایطی به اهمیت و جایگاه وکیل متخصص بهتر و بیشتر می توان پی برد.
حضور یک وکیل متخصص و باتجربه با تسلط بر قوانین و مقررات این حوزه می تواند در تسریع روند دادرسی پرونده مؤثر باشد و ضمن جلوگیری از اطاله ی دارسی پرونده، بهترین نتایج را برای آن رقم بزند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره تخصصی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.