تخلیه به لحاظ تخلف از شرط

تخلیه به لحاظ تخلف از شرط : از موارد دیگر دعوی تخلیه به لحاظ تخلف از شرط یا شروط ضمن عقد است. اگر مستاجر نسبت به شروط ضمن عقد مرتکب تخلف شود و یا برخلاف یکی از شروط عمل نماید. موجر می تواند درخواست تخلیه به لحاظ تخلف از شرط را بخواهد. در این صورت دادگاه موضوع را بررسی و در صورت لزوم قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و اعلام می نماید. نهایتا چنانچه تخلف مستاجر را محرز تشخیص داد. حکم به تخلیه مورد اجاره به لحاظ تخلف مستاجر صادر می نماید. در این نوع تخلیه مستاجر استحقاق حق کسب و پیشه و تجارت را نخواهد داشت. بند 6 و 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ناظر به همین مورد است لذا در بند 6 آمده است.

در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد و در بند 7 نیز آمده است: «هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود. و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد.» یا هر شرط دیگری که در ارتباط با نحوه استفاده و یا چگونگی پرداخت اجاره بها و امثال آن شرط شده باشد. و برخلاف آن عمل شود. در این حالت مستاجر می تواند تقاضای تخلیه را بخواهد. دادگاه پس از صدور حکم مهلتی را که کمتر از 10 روز و بیشتر از 2 ماه نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. در ادامه با وکیل جوادی همراه باشید…

1- تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور

به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضا مدت، اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد. اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد. به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می دهد.

برای هر ماه به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود. سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی بود به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه در بین نباشد. قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی است) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه با اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید و هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید و مستندا به قسمت اخیر بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356هرگاه اجاره نامه عادی بوده باشد یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجر و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم علاوه بر اجور معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی گردد. و مستاجر به پرداخت خسارات دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود معهذا هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند.

هرگاه مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه موضوع بند 9 ماده 14 اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد. و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع ننماید. موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیما تخلیه مورد اجاره را بخواهد. دادگاه پس از تشریفات و احراز تخلف مستاجر به شرح فوق حکم به تخلیه مورد اجاره مستندا به بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر بدون احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر می نماید.

2- انتقال به غیر

یکی دیگر از موارد تخلیه اماکن تجاری درخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر است. مستنداً به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد. می تواند برای همان شغل با مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه حق انتقال به غیر، سلب شده باشد و مستاجر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید. موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت.

تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به موجر اجازه داده است. در صورتی که مستاجر بدون اذن او و بی آنکه مقررات ماده 19 را رعایت نماید نسبت به انتقال منافع به غیر اقدام کند. با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر یا متصرف، ملکش را تخلیه نماید. متن تبصره به این شکل است:

«در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.»

تنها جایی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 علی رغم تخلف، مستاجر مستحق حق کسب و پیشه آن هم به نصف شناخته شده است. مورد تبصره یک ماده 19 قانون صدرالذکر می باشد و در سایر موارد به محض اثبات تخلف کل حق کسب و پیشه مستاجر ساقط می شود. اگرچه روشن نیست که چرا قانونگذار چنین امتیازی را برای این تخلف قائل شده است.

دادگاه در این گونه دعاوی پس از احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فی ما بین قرار معاینه و تحقیق محلی صادر می نماید. پس از انجام قرارهای مزبور یک جلسه جهت قرائت صورت مجلس اجرای قرارهای انجام شده تعیین می شود. النهایه پس از احراز تحقق تخلف مستاجر به انتقال مورد اجاره به غیر (بدون اذن مالک) دادگاه جهت تعیین نصف حق کسب و پیشه و تجارت قرار کارشناس صادر می کند.

پس از وصول نظریه کارشناس مراتب به طرفین ابلاغ می گردد .و در صورت عدم اعتراض دادگاه مبادرت به صدور رای می نماید. در صورت اعتراض هر یک از متداعیین قرار ارجاع امر به هیئت کارشناس صادر می شود پس از وصول نظریه مزبور مبادرت به اتخاذ تصمیم می نماید.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ویژه مستاجر محل است و مالک حقی بر آن ندارد. منتها چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر منعقد می شود حق مالکیت را بیش از حد تراضی طرفین محدود می سازد مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرند که گرفتن این پول با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی انطباق ندارد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هیچ شرطی حق انتقال به غیر را از مستاجر نمی گیرد. اقدام او به انتقال منافع به دیگری تنها به جهت رعایت نکردن حکم ماده 19 و عدم رجوع به دادگاه و اذن گرفتن از موجر تقصیر محسوب می شود و به همین جهت نیز قانونگذار برای چنین مستاجری نصف سرقفلی را مقرر داشته است  مستاجری که حق انتقال به غیر به او داده شده است می تواند سرقفلی را به ضمیمه منافع مورد اجاره به دیگری انتقال دهد زیرا انتقال سرقفلی با حفظ مالکیت منفعت امکان ندارد و باید با هم انجام شود.

در هر حال انتقال سرقفلی باید به موجب سند رسمی باشد و سرقفلی بر حسب مورد به متصرف یا مستاجر پرداخت می شود ولی این پاسخ قانع کننده نیست. زیرا معلوم نمی کند که مقصود از متصرف کیست. هرگاه مستاجری که حق انتقال به غیر را ندارد. آن را به دیگری اجاره دهد حکم تخلیه در برابر او نیز قابل اجرا می باشد هرچند در دادرسی شرکت نداشته باشد که در این مورد از متصرف که قائم مقام مستاجر نباشد می تواند به عنوان ثالث بر حکم اعتراض کند ولی حق ندارد با استناد به نسبی بودن احکام خود را مشمول آن نداند. در اینجا ذکر چند نکته ضروری می باشد:

1. به موجب تبصره1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر هرچند ممکن است نصف حق کسب و پیشه تعیین شده به منتقل الیه تعلق بگیرد معذلک موجب مکلف کردن موجر به طرح دعوی علیه منتقل الیه نیست مضافا اینکه ممکن است تا تعیین تکلیف نهایی و اجرای دادنامه مورد اجاره به تصرف اشخاص دیگری نیز در آید. لذا صرف انتقال به غیر مثبت تخلف مستاجر است و شرط لازم و کافی برای طرح دعوی تخلیه به استناد ماده 19 روابط موجر و مستاجر فراهم است.
2. هرگاه مورد اجاره به دو یا چند نفر واگذار شده باشد و یکی از ایشان سهم خود را به شریک دیگری واگذار کند در این حالت به نظر می رسد با استفاده از بند 2 ماده 14، ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 انتقال به غیر صدق نکند.
3. طبیعی است در صورت عدم احراز انتقال مورد اجاره به غیر یا احراز ماذون بودن مستاجر به انتقال مورد اجاره دادگاه دعوی خواهان را غیرثابت تشخیص و رای به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید.
4. اصولا اجاره «تملیک المنافع بعوض المعلوم فی مدت معین» می باشد. چنانچه ماده 466 قانون مدنی مقرر می دارد: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کنننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. ماده 474 قانون اخیرالذکر مقرر می دارد: «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد».

اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود. مالکیت مستاجر بر منافع به طور موقتی است. برخلاف مالکیت بایع نسبت به عین که دائمی است حق مستاجر بر منافع عین مستاجره در زمره حقوق عینی است و در برابر اشخاص ثالث نیز اعتبار دارد.

اجاره به مدت عمر موجر و یا مستاجر باطل است. در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مستاجر پس از پایان مدت اجاره نیز می تواند به انتفاع از عین ادامه دهد و تخلیه و فسخ اجاره جنبه استثنایی دارد. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد. از مدت عقد محسوب است.

مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد. در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. اجاره دایمی موجب بطلان عقد اجاره می شود یعنی اجاره باید مدت دار باشد و نمی شود چیزی را به طور دایمی اجاره کرد.

انتقال به غیر در قانون 1376 به صراحت نیامده است ولی در نظریه مشورتی که در این رابطه صادر شد به این امر اشاره شده است متن این نظریه به شرح زیر است: «چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید. نه تنها منتقل الیه مستاجر محسوب نمی شود بلکه ضمانت اجرای تخلف مستاجر، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه است. بر اساس نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه، در صورتی که از مستاجر سلب حق انتقال به غیر شده باشد و مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید. ضمانت اجرای این تخلف مستاجر، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه است.

3- تغییر شغل

یکی دیگر از موارد تخلیه اماکن تجاری مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر تخلیه به لحاظ تغییر شغل می باشد. دادگاه در این گونه موارد پس از احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری قرار معاینه و تحقیق محلی صادر می نماید و پس از انجام قرارهای مزبور دستور تعیین جلسه و دعوت از طرفین جهت قرائت صورت مجلس اجرای قرارهای معاینه و تحقیق محلی صادر می نماید:

النهایه پس از احراز تحقق تخلف مستاجر مبنی بر تغییر شغل دادگاه به استناد بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر می دارد: «در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون اذن و رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر آنکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.» در این حالت چنانچه در مدت اجاره باشد موجر می تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل بخواهد. دادگاه بررسی و در صورت احراز این معنا با رعایت ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدون احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر می نماید..

می توان گفت اگر شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و طرفین نیز بر اساس شغل معینی عقد اجاره را منعقد نکرده باشند و یا مستاجر به نحو اطلاق اجار نموده باشد یا تصریحا اجازه چنین امری به وی داده باشد. دعوی فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل قابلیت استماع نخواهد داشت.

توجه

اگر مستاجر مشابه شغل سابق اختیار کرده باشد که عرفا شغل جدید را مشابه شغل قبلی قلمداد کند. همچنین هرگاه مستاجر در اثر اضطرار و عوامل فورس ماژور شغل خود را به طور موقت تغییر دهد دعوی فسخ و تخلیه مسموع نیست. همچنین است تغییر شغل به واسطه موانع قانون یا حکم آمر قانونی مثل اینکه مشروب فروشی را به واسطه ممنوعیت قانونی به شغل اغذیه فروشی تغییر دهد. در این حالت با توجه به روح مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر غالبا دعوی موجر مردود اعلام می شود.

گرچه قانونگذار مثل سایر موارد صرفا به اصل تغییر شغل در بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اشاره نموده است اما بلا شک بند 7 ماده مزبور مبین شرایطی برای طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل یا تغییر نحوه استفاده می باشد. آنچه از ظاهر بند مذکور پیداست این است که برای طرح این دعوی دو شرط باید همزمان وجود داشته باشد تا دعوایی تحت این عنوان قابل طرح باشد.

4-کسب و کار شخص موجر

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مقرر می دارد:

«علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌:

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه ‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت‌.
3. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌ سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
   در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به ‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.»

بند 2 این ماده این چنین مقرر می کند که برای تخلیه به منظور نیاز به کسب و کار شخص موجر باید شخص مالک که همان موجر می باشد. نیازمند کسب و کار در محل موضوع اجاره باشد.

بنابراین نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل موضوع اجاره نمی تواند موجب ایجاد حق تخلیه برای او باشد هرچند که ممکن است در این باره استدلال مخالفی هم وجود داشته باشد. یکی از نویسندگان حقوقی در این رابطه و بیان استدلال مخالف اعتقاد دارد: «بر این مبنا که با توجه به مسئولیت والدین در خصوص فرزندان در جوامع شرقی ایجاد اشتغال برای آنها بوده و نظر به بند 3 ماده قانون یاد شده که تخلیه به منظور سکنی برای فرزندان را مجاز شمرده، با قیاس اولویت به طریق اولی می توان برای نیاز فرزندان به اشتغال مطابق بند 2 ماده مذکور درخواست تخلیه نمود.»

این نویسنده پس از تشریح این مسئله در جواب این انتقاد چنین می فرمایند:

«البته این تفسیر بنا به نص صریح و روشن بند 2 ماده مذکور قابل پذیرش نیست؛ چرا که چنین تفسیری، ضمن اینکه تفسیر موسع، تلقی می شود در تباین آشکار با عقیده قانونگذار نیز می باشد که با لحاظ بند 3 ماده مذکور قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در کنار بند 2 همان ماده به صراحت مشخص است که قانونگذار عمدا از آوردن فرزندان و سایر اشخاص قید شده در بند 3 این ماده خودداری نموده است.

چرا که حمایت از مستاجر و محل کسب و پیشه او در این قانون هدف اصلی قانونگذار بوده و با توجه به عدم حساسیت و ضرورت محل سکنی نسبت به محل کسب لاجرم صرفا به تخلیه محل کسب مستاجر برای سکنی اولاد و پدر و مادر یا همسر مالک اکتفا نموده و گرنه چنانکه منظور قانونگذار غیر از این بود قید مطالب بند 3 برای بند 2 ماده 15 قانون یاد شده نیز لحاظ می شد. بنابراین، سکوت قانونگذار در مقام بیان، است لذا یکی از شرایط طرح دعوی به جهت نیاز به کسب و کار این است که موجر شخصا نیازمند کسب و کار در محل باشد.»

بر اساس ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356

با تحقق شرایطی به مالک اجازه داده است که با پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه (البته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستاجر در دادگاه) اقدام نماید. از این عبارت می توان چنین برداشت کرد که دعوای تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر مستوجب پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر است.