تغییر کاربری اراضی کشاورزی و چگونگی انجام آن یکی از پرسش برانگیزترین سؤالات حقوقی در سال های اخیر به شمار می رود. به دنبال افزایش قیمت زمین و مسکن در سال های اخیر افراد زیادی در صدد شده اند که کاربری اراضی کشاورزی و باغات خود را تغییر داده و به منظور ساخت و ساز مجوز بگیرند. همانطور که می دانید نوع کاربری زمین در میزان ارزش و قیمت آن زمین بسیار تأثیرگذار است . در حال حاضر کاربری های مختلف و مخصوصی برای اراضی موجود در کشور در نظر گرفته شده است.
هدف اصلی از تعیین کاربری اراضی کشور حفاظت از زمین های کشاورزی و باغات و جلوگیری از تبدیل آن به اماکن مسکونی و تجاری می باشد. در این راستا قانونگذار با در نظر گرفتن چارچوب های قانونی و جرم انگاری های مورد نیاز تلاش نموده تا از هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی جلوگیری نماید. اما این قاعده مطلق نیست و بر اساس قانون در موارد خاصی می توان برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی اقدام نمود.
آیا از نحوه ی تغییر کاربری اراضی کشاورزی اطلاعی دارید؟ به نظر شما برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی به کجا باید مراجعه نمود؟ در ادامه با ما همراه باشید.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به چه معناست؟
از نظر قانونی برای تمامی اراضی موجود در کشور کاربرد و هدف مخصوصی در نظر گرفته شده است. این موضوع تحت عنوان کاربری اراضی شناخته می شود. تغییر کاربری به این معناست که مالک در راستای ایجاد و کسب منافع بیشتر از ملک خود، کاربرد و نوع کاربری زمین خود را تغییر می دهد.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به معنای تغییر کاربرد و کاربری زمین کشاورزی به سایر موارد کاربری مانند کاربری مسکونی و یا تجاری می باشد.
اولین قانونی که در این زمینه شکل گرفت، در سال 1374 تحت عنوان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات به تصویب رسید. با توجه به این قانون، تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات کشور جز موارد ضروری و لازم ، ممنوع اعلام گردیده است. این قانون فقط اراضی کشاورزی و باغات خارج از محدوده ی شهر ها و شهرک های مسکونی را در بر می گیرد. در رابطه با تغییر کاربری اراضی در روستاها مطابق با ضوابط وزارت جهاد کشاورزی عمل می گردد.
وزارت جهاد کشاورزی کمیسیونی به منظور رسیدگی به درخواست های تغییر کاربری اراضی کشاورزی تشکیل داده است . این کمیسیون به عنوان مسئول رسیدگی به درخواست های متقاضیان شناخته می شود. اعضای این کمیسیون مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی ، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
نگاهی به انواع کاربری اراضی
کاربری اراضی کشور می تواند به صورت یکی از موارد زیر تعریف شود:
- کاربری مسکونی که برای ساخت آپارتمان و ویلا مورد استفاده قرار می گیرد.
- کاربری کشاورزی ( زراعی ) که شامل زمین زراعی و باغ می باشد.
- کاربری اداری- دولتی
- کاربری تجاری
- کاربری آموزشی
- کاربری فضای سبز
- کاربری صنعتی
- کاربری حمل و نقل
- کاربری خدمات عمومی
- کاربری ورزشی
- کاربری پاركينگ عمومی
- کاربری فرهنگی- مذهبی
- کاربری بهداشتی- درمانی
- کاربری مختلط که ترکیبی از کاربری‌های مختلف تجاری، مسکونی و یا اداری را در بر می گیرد.
- کاربری خدمات شهری
- کاربری تجهيزات شهری
- فاقد کاربری
تغییر کاربری غیرقانونی چه مجازات هایی به همراه دارد؟
افرادی که به صورت غیرقانونی برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات اقدام نمایند ،حسب مورد تحت پیگرد قانونی قرار گرفته و دارای مسئولیت کیفری خواهند بود. در ابتدای امر در صورت مشاهده ی هرگونه آثار ساخت و ساز در زمین های کشاورزی و باغات مأمورین جهاد کشاورزی موظفند جهت توقف عملیات ساخت و ساز مراتب امر را به سازمان جهاد کشاورزی و مراجع قضایی انعکاس دهند. در صورتی که فرد متخلف پس از اخطار جهاد کشاورزی همچنان به عملیات ساخت و ساز مبادرت ورزد به درخواست سازمان جهاد کشاورزی نیروی انتظامی می تواند به موضوع ورود کرده و از آن جلوگیری به عمل آورد.
همچنین مأموران جهاد کشاورزی می توانند در حضور نماینده ی دادسرا و یا با حضور نماینده ی دادگاه در مناطقی که دادسرا وجود ندارد، رأسا برای قلع و قمع سازه و بنا اقدام نمایند.
در رابطه با هرگونه تغییر کاربری غیرمجاز و غیرقانونی اراضی زراعی و باغات، متخلفان به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی مربوطه محکوم می گردند. در صورت تکرار جرم به پرداخت حداکثر جزای نقدی و مجازات حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
مجازات های قانونی برای کارکنان دولتی
سردفتران اسناد رسمی در صورت هرگونه تخلف در این رابطه به 6 ماه الی 2 سال تعلیق از خدمت محکوم می گردند.
در صورتی که کارکنان دولت ، شهرداری و نهاد های دولتی مرتکب هرگونه تخلف در زمینه ی تغییر کاربری بدون مجوز برای اراضی زراعی گردند به جزای نقدی تا میزان سه برابر قیمت اراضی مذکور به بهای روز زمین محکوم خواهند شد. با تکرار جرم علاوه بر اعمال جریمه ی مذکور از خدمت در شغل دولتی خود برای همیشه محروم می گردند.
مرجع صالح رسیدگی به تغییر کاربری اراضی کشاورزی
بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مرجع قانونی جهت تشخیص و تأیید تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات وزارت جهاد کشاورزی می باشد.
با توجه به ماده ی 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، پس از تشخیص و تأیید کمیسیون مربوطه، متقاضی با توجه به احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، باید 80 درصد از قیمت روز اراضی کشاورزی و یا باغاتی که خواهان تغییر کاربری آن می باشد را به عنوان عوارض به خزانه داری کل کشور واریز نماید.
در تبصره ی یک این ماده استثنای مهمی برای این امر عنوان گردیده است. در رابطه با تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات جهت سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یک بار و همچنین برای احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مقررات پرداخت عوارض موضوع این ماده اعمال نمی گردد.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی چگونه صورت می پذیرد؟
برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات در خارج از محدوده ی شهر ها و شهرک های مسکونی متقاضی و یا جانشین قانونی او ( وکیل یا ورثه ی فرد ) می توانند درخواست کتبی خود را به همراه اسناد و مدارک مربوطه به دبیرخانه ی کمیسیون مربوطه در استان محل زندگی خود تقدیم نمایند. پس از تشکیل پرونده ، کمیسیون مربوطه با بررسی مدارک و پس از استعلام های مورد نیاز از دستگاه های اجرایی ، حداکثر ظرف مدت زمان 2 ماه از تاریخ ثبت تقاضا در دبیرخانه نظر نهایی خود را مطرح می نماید. تصمیم گیری در این زمینه با رأی اکثریت اعضای کمیسیون انجام می گردد.
در صورتی که کمیسیون با تغییر کاربری اراضی مورد نظر موافقت نماید به درخواست متقاضی نقشه و مشخصات کامل ملک جهت قیمت گذاری به اداره ی امور اقتصادی و دارایی ارسال می گردد. در پایان پس از صدور گواهی پرداخت 80 درصد از ارزش روز زمین یا باغ، مجوز قانونی جهت تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات صادر خواهد شد.
انجام مشاوره حقوقی
با افزایش ناگهانی قیمت زمین در سال های اخیر بسیاری از افراد متقاضی تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات خود هستند. از آنجایی که طبق قانون تمامی اراضی موجود در کشور دارای کاربری مخصوصی هستند موانع و محدودیت هایی جهت فعالیت های ساخت و ساز وجود دارد. به طوری که افراد مجاز نیستند در اراضی کشاورزی و باغات خود برای ساخت و ساز های شخصی اقدام نمایند.
قانون راهکارهایی جهت این امر متذکر گردیده که با توجه به آن می توان برای تغییر کاربری این اراضی به صورت قانونی اقدام نمود. حضور یک وکیل متخصص و باتجربه در این امر می تواند شما را از جزئیات قانونی مسیر پیش رو آگاه ساخته و پرونده ی شما را در کوتاه ترین زمان ممکن به نتیجه ای مطلوب برساند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.