نقش قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در تخلیه بدون تعلق سرقفلی

در اینجا به بررسی فروض مختلف تخلیه مورد اجاره بدون تعلق حق سرقفلی می پردازیم هرچند در برخی موارد قانون 1376، با قانون 1356 اشتراکات فراوانی دارند ولی با این حال در این قانون موارد تخلیه و عدم تعلق سرقفلی در ماده 9 ذکر شده است.

 

1- وضعیت سرقفلی در انقضاء مدت زمان اجاره

انقضاء مدت در رابطه با پایان عقد اجاره، از جمله اصول کلی است که هم در قانون مدنی و هم در قانون روابط موجر و مستاجر به آن اشاره شده است. این امر به دلیل مبنای عقد اجاره می باشد که جزو عقود موقت است . مطمئناً زمانی به پایان خواهد رسید که در قرارداد مشخص شده است. زمان پایان اجاره باید در ضمن عقد مقرر گردد. والا عقد اجاره محکوم به بطلان می شود.

مشخص شدن زمان عقد اجاره، به نوعی تعیین کننده زمان تصرف مستاجر است. بنابراین به محض این که مدت اجاره پایان یافت، مستاجر باید موضوع اجاره را تخلیه کرده و به موجر بازگرداند.

عین اجاره در دست مستاجر به عنوان امانت مالکی قرار دارد. پس وجوب استرداد، متوقف بر مطالبه مالک خواهد بود. عدم مطالبه مالک با وجود انقضای اجاره به معنای تداوم اذن بوده است.  اگر نسبت به حفظ و نگهداری عین تعدی و تفریط نکند، ضامن نخواهد بود .

ولی حق استیفای منفعت را ندارد .  چنانچه از عین مقبوض انتفاع ببرد، باید اجرت المثل را به مالک بپردازد. همچنان که اگر پس از مطالبه مالک بدون اذن، مال را در تصرف خود نگه دارد هم ضامن تلف و نقصان آن خواهد بود. در ضمن متعهد به پرداخت اجرت المثل در آن زمان است. خواه استیفای منفعت کرده یا هیچ انتفاع نبرده باشد.

یک نکته ی مهم در باب وضعیت سرقفلی

رابطه استیجاری در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 یک رابطه مستمر می باشد. یعنی مدت زمان در آن اهمیت چندانی ندارد .می توان گفت پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری و موجد حق تخلیه برای موجر یا مالک نمی باشد .به همین دلیل قانونگذار در ماده 15 این قانون در سه مورد با شرایطی به مالک اجازه داده است با پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه اقدام نماید.

ماده ی 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مقرر می دارد: «علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌.

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید . مشروط بر اینکه ‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت‌.

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌ سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به ‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.برای طرح دعاوی تخلیه موضوع این ماده شرایط اختصاصی هر یک از بندها بایستی در هنگام طرح دعوا رعایت شود.

سرقفلی و تسریع در تخلیه

یكي از ويژگي هاي قانون 1376، تسريع در تخليه مورد اجاره پس از پايان مدت آن است. قانون 1356 در مورد محل كسب، پايان مدت اجاره را سبب قطع رابطة حقوقي موجر و مستأجر نمي داند. یعنی به مستأجر متصرف حق مي دهد كه الزام موجر را به تجديد اجاره بخواهد. قانون 1365 گامي به سوي قطع كامل اين اجاره برداشت.

ولي چون اجراي آن منوط به شرايط ويژه در آينده بود، چندان اثري از خود به جاي نگذاشت . اجراي حكم تخليه موانعي در پيش داشت كه به آساني صورت نمي پذيرفت .  در مواردي كه موجر بايد به مستأجر سرقفلي بدهد، اجراي حكم منوط به پرداخت اين سرقفلي است.

وانگهي اگر دو طرف سند رسمي تنظيم نمي كردند يا به نگرفتن سرقفلي در آن تصريح نمي شد، قانون خنثي و بي اثر مي ماند. در قانون 1362 و اجاره مسكن نيز امكان استناد به عسر و حرج مستأجر نيز ممكن بود مدتها اجراي حكم را به تأخير اندازد.

قانون 1376، به منظور رفع نگراني موجر از تخلية ملك پس از پايان مدت اجاره، مقرر داشته است : «پس از انقضاي مدت اجاره، بنا به تقاضاي موجر و يا قائم مقام قانوني وي، تخليه عين مستأجره در اجارة سند رسمي، توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته، و در اجارة با سند عادي، ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه، به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوة قضاييه انجام خواهد گرفت.»

در باب انقضای مدت زمان اجاره

طبق ماده 3 این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر باید محل را تخلیه نماید .برخلاف قانون 56، موجر پس از پایان مدت اجاره مکلف به تجدید اجاره نمی باشد. به موجب این قانون موجر بدون نیاز به استناد به موارد خاص، به صرف انقضای مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید. در مواردی فسخ یا بطلان عقد اجاره تخلیه عین مستاجره منوط به تقدیم دادخواست، رسیدگی قضایی و صدور حکم می باشد.

اما در مواردی که مدت اجاره منقضی شده باشد به موجب ماده 3 این قانون، بنا به تقاضای موجر تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.

البته مطابق ماده 4 این قانون، در مواردی که موجر به هنگام عقد، سند تعهدآوری مثل چک و غیره از مستاجر دریافت کرده و یا این که مبالغی تحت عنوان ودیعه، تضمین، قرض الحسنه و مشابه آن از مستاجر گرفته، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست.

تذکر مهم

تبصره 2 ماده 6 قانون یاد شده هیچ سنخیتی با کل قانون و خصوصا با ماده 9 آن ندارد. تبادل سرقفلی در عرف با وجود این قانون و اعتقاد طرفین به پرداخت سرقفلی در موارد عملی موید این موضوع است. از این جهت به نظر می رسد قسمت اول ماده 9 قانون مذکور ناظر به سرقفلی عرفی می باشد.  موادری مانند ماده 6 و تبصره 1 آن را مدنظر قرار داده است. به عبارتی این موارد نمی تواند از موارد سقوط سرقفلی باشد .همچنین مقنن به عمد از عبارت «سقوط سرقفلی» استفاده نکرده است .

زیرا از دیدگاه فقهی اعتقادی به پرداخت سرقفلی خصوصا به صورتی که در تبصره ماده 6 مورد نظر است وجود ندارد.

بنابراین این قسمت از ماده 9 ناظر به سرقفلی موضوع ماده 6 و تبصره 1 آن می باشد . اینکه مقنن از عبارت «سقوط سرقفلی» استفاده نکرده است، دال بر این واقعیت می باشد که سرقفلی موضوع این ماده در اصل قابل پرداخت نیست. لذا سقوط در جایی معنا پیدا می کند که اصل پرداخت وجود داشته باشد . همچنین باید عاملی این حق را ساقط نماید.

زمانی که سرقفلی مثل سرقفلی موضوع ماده 6 و تبصره 1 جزء مال الاجاره است با اتمام مدت دیگر پرداخت آن معنا ندارد . بر این اساس به نظر می رسد انی شرط صرفا سرقفلی فقهی آن هم سرقفلی هایی را که اجور معجل یا ارزش افزوده هستند مورد توجه قرار داده و ارتباطی به سرقفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 قانون مورد بحث ندارد.

2- عدم پرداخت سرقفلی از طرف مستاجر

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مقرر می دارد: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالك نپرداخته باشد و یا اینكه مستأجر، كلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفأ كرده باشد؛ هنگام تخلیه عین مستأجره، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت».
به نظر می رسد ماده 9، سه حكم متفاوت را بدین شرح بیان می كند.

حكم اول

چنانچه مدت زمان اجاره به پایان برسد، هنگام تخلیه عین مستأجره، مستأجر حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. این حكم مغایر با تبصره «2» از ماده 6 قانون است كه مقرر می دارد «در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل كند؛ هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».«سرقفلی را به مستأجر منتقل كند». یعنی از مستأجر سرقفلی گرفته باشد.

حكم دوم

چنانچه مستأجر سرقفلی به مالك نپرداخته باشد، هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. این حكم صحیح بوده، و در انطباق با تبصره «1» از ماده 6 قانون می باشد.

حكم سوم

چنانچه مستأجر، كلیه حقوق ضمن عقد را استیفا كرده باشد؛ هنگام تخلیه حق، دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

حکم دوم این بند در خصوص تخلیه مورد اجاره در اثنای مدت و همچنین در پایان مدت و وجود حق بقای در ملک برای مستاجر جاری نمی شود. چون در موارد یاد شده مستاجر علیرغم این که به مالک سرقفلی نداده ولی برای اسقاط حق خود می تواند سرقفلی بگیرد. هر چند یکی از موارد تخلیه مورد اجاره، عدم پرداخت مال الاجاره می باشد. ولی این امر با عدم پرداخت سرقفلی متفاوت است.

صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ده روز (تا دهم ماه بعد) نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید. قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی پذیرد. در صورت عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام نماید.

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت ننماید ، مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

عدم پرداخت حق سرقفلی

در رابطه با وضعیت پرداخت سرقفلی و عدم پرداخت آن باید گفت ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، که مشعر بر عدم پرداخت سرقفلی در صورت استیفاء کلیه حقوق است حاکی از این واقعیت می باشد که این نوع سرقفلی قاعدتا قابلیت بازپرداخت ندارد. به عبارت دیگر این سرقفلی در مقابل حق حقوق خاصی برقرار می گردد . پس ماهیتا غیرقابل پرداخت است . یعنی با استیفاء حقوقی که به خاطر آن پرداخت شده، موضوعا منتفی می شود.

مگر اینکه قسمتی از حق و حقوق مندرج فی ما بین طرفین باقی مانده باشد . یا به علت فسخ یا موارد دیگری عقد قبل از انجام، منفسخ گردد . در این صورت نسبت به حق و حقوق باقی مانده، سرقفلی قابل بازپرداخت خواهد بود.

بند ماده 9 مذکور ناظر به سرقفلی موضوع مواد 7 و 8 قانون یاد شده می باشد . اگر مستاجر کلیه حقوق ایجاد شده طی این مواد را استیفاء کرده باشد دیگر حق درخواست سرقفلی نخواهد داشت. به عنوان مثال اشخاصی را فرض کنیم که مغازه ای را برای یک سال با اجاره معین به شخصی اجاره می دهد .

در ضمن عقد تعهد می کند که مدت ده سال مغازه را با همان اجاره بها به این مستاجر اجاره دهد . همچنین موجر حق ندارد در طول ده سال، مغازه را به شخص ثالثی اجاره دهد. با این وصف اگر مستاجر قبل از اتمام 10 سال بخواهد مغازه را تخلیه کند حق دارد مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند.

در غیر این صورت اگر ده سال تمام شود مستاجر حق و حقوقی ندارد تا مستحق سرقفلی باشد.

3- استیفاء کلیه حقوق ضمن عقد

منظور قانونگذار از حقوق ضمن عقد در ماده 9 این قانون روشن نیست و ابهام دارد. به نظر می رسد كه مستأجر چنانچه كلیه حقوق ضمن عقد خود را، استیفا كرده باشد، باز هم هنگام تخلیه (چنانچه به موجر سرقفلی پرداخته باشد)، می تواند به نرخ عادله روز مطالبه سرقفلی كند.

شاید قانونگذار از عبارت «كلیه حقوق ضمن عقد برای مستأجر»، مفاهیم و نكات دیگری را استنباط كرده باشد كه ظاهرا مفهوم نبوده است .(در آیین نامه قانون سال 1376 نیز در این باره توضیحی داده نشده است.) لذا در این صورت، بهتر است كه مقام قانونگذاری صالح، «حقوق ضمن عقد مستأجر» را تفسیر كند.

تبصره 2 ماده 6 این قانون مربوط به حالتی است که موجر علاوه بر اجاره دادن محل کسب و پیشه به مستاجر، حق کسب و پیشه را نیز به ایشان منتقل کرده است. در حالی که ماده 9 این قانون مربوط به حالتی است که مستاجر سرقفلی به موجر نپرداخته است.  در حالت اول مستاجر مستحق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز است. در حالت دوم استحقاق مطالبه سرقفلی را ندارد. بنابراین تعارضی بین این دو حالت از قانون وجود ندارد.

وضعیت سرقفلی در ارتباط با اسناد تعهدآور

مطابق ماده 4 این قانون، در مواردی که موجر به هنگام عقد، سند تعهدآوری مثل چک و غیره از مستاجر دریافت کرده و یا این که مبالغی تحت عنوان ودیعه، تضمین، قرض الحسنه و مشابه آن از مستاجر گرفته، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست.

در خصوص اماکن تجاری به موجب مواد 27 و 28 قانون 56 ، در صورتی که موجر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت نکند،  حکم صادره ملغی الاثر می شود. اما در قراردادهای مشمول قانون 76 ، حکم مواد مذکور اجرا نمی شود .  با وضع این قانون مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و برای گرفتن سرقفلی خود اقامه دعوی نماید.

به موجب قسمت آخر ماده 4 این قانون ، اگر مالک مدعی است که به ملک خسارت وارد کرده یا مقداری از اجاره بها یا قبوض آب و برق و گاز و تلفن خود را نپرداخته است می تواند مبلغ یا سند دریافتی از مستاجر را به دایره اجرا سپرده و دایره مذکور مبلغ و سند را به مستاجر تحویل نمی دهد تا دادگاه به دادخواست ضرر و زیان موجر و یا مطالبه بدهی ها حکم نماید.

 

وضعیت سرقفلی در محکومیت مستاجر

در صورت محکومیت مستاجر، طلب مالک از مبلغ مذکور کسر و مازاد به مستاجر مسترد می گردد. حکم این ماده به جهت استثنایی بودن قواعد این قانون ، باید ویژه تخلیه در پایان مدت باشد و شامل تخلیه در زمان اجاره نشود. در صورتی که موجر به موجب قانون 76 با اجاره دادن محل کسب مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستاجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان قرض الحسنه دریافت داشته باید به مستاجر مسترد کند . در ضمن مستاجر حق مطالبه سرقفلی را ندارد.

هرگاه موجر پس از انعقاد قرارداد اجاره و دریافت مبلغی به عنوان قرض الحسنه فوت نماید، در صورتی که مدت اجاره منقضی شود و یکی از ورثه موجر تقاضای تخلیه ملک را نماید، اولا باید تمام مبلغ مذکور را به مستاجر پرداخت نماید تا حق تقاضای تخلیه برای وی ایجاد شود نه به میزان سهم خود. ثانیا برای استرداد مبلغ به نسبت سهم سایر وراث می تواند به آنها مراجعه نماید.

پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی

در رابطه با پرداخت و عدم پرداخت سرقفلی یکی دیگر از مواردی که مقنن در ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مورد توجه قرار داده که مستاجر حق دریافت سرقفلی ندارد موردی است که بدوا مستاجر سرقفلی پرداخت نکرده باشد. ظاهرا این بند در ماده 9 قانون مذکور بی فایده به نظر می رسد. چرا که سرقفلی به مفهوم اخص آن یا همان سرقفلی عرفی با پرداخت سرقفلی پیش می آید.

به این سبب وقتی سرقفلی پرداخت نشده است دریافت سرقفلی معنایی ندارد .مگر اینکه بر این باور باشیم که ذهنیت ناشی از حق کسب و پیشه در قانون قبلی که به صورت قهری حاصل می شد و اغلب تحت عنوان سرقفلی مورد نقل و انتقال قرار می گرفت منشا اثر این بند گردیده و مقنن با پیش بینی این بند در صدد بوده از بروز برخی اشتباهات و شبهات جلوگیری نماید . البته به نظر می رسد ذکر این بند جز این علت، دیگری نمی تواند داشته باشد.

نتیجه گیری

بحث سرقفلی یکی از چالش برانگیز ترین مباحث قانونی است. علی رغم وجود قوانین کافی در این زمینه هنوز هم مورد بحث و مناقشه است. به نظر شما قوانین ایران حمایت های کافی و لازم در زمینه ی سرقفلی دارد؟آیا تاکنون پرونده ای در زمینه ی دعاوی سزقفلی داشته اید؟

این ماهیت حقوقی متمایز جای بحث و بررسی بیشتری دارد. برای انجام مشاوره ی حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.