سند رسمی در رابطه با اموال غیرمنقول مانند ملک بسیار حائز اهمیت است. زیرا از مهم ترین دلایل اثبات مالکیت به حساب می آید. البته وجود سند رسمی در رابطه با اموال منقول مانند موتور و خودرو نیز ضروریست. تنظیم سند رسمی تعهدی است که بر عهده ی فروشنده قرار دارد و به دنبال انعقاد قراردادها به وجود می آید. در واقع به دنبال انعقاد قراردادها پاره ای تعهدات دوجانبه و لازم الاجرا برای طرفین قرارداد ایجاد می گردد. در این میان الزام به تنظیم سند رسمی از تعهدات اصلی فروشنده محسوب می گردد و پرداخت ثمن در موعد معین جزء تعهدات خریدار به شمار می رود.
تصور کنید پس از عقد قرارداد فروشنده از انجام تعهدات خود سرباز می زند. برای مثال از حضور در دفترخانه سرباز می زند. و یا به هر دلیلی نقل و انتقال سند و تنظیم سند رسمی صورت نمی پذیرد. در چنین مواقعی قانون راهکاری تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی را متذکر گردیده که بر اساس آن خریدار می تواند الزام قانونی فروشنده را مبنی بر تنظیم سند رسمی خواستار گردد. در ادامه با ما همراه باشید.
الزام به تنظیم سند رسمی به چه معناست؟
به طور کلی دو نوع سند عادی و رسمی وجود دارد. با توجه به ماده ی 1287 قانون مدنی کلیه ی اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و یا در دفاتر اسناد رسمی و یا نزد ماأمورین رسمی دولت تنظیم گردیده و به ثبت برسند به عنوان سند رسمی شناخته می شوند. با توجه به ماده ی 1288 قانون مدنی هر سندی که سند رسمی نباشد به عنوان سند عادی شناخته می شود. مانند قولنامه .
پرواضح است که سند رسمی نسبت به سند عادی از اعتبار قانونی بسیار بیشتری برخوردار است. در نتیجه تردید و انکار سند رسمی به مراتب دشوار تر بوده و به ندرت می توان اعتبار ان را زیر سوال برد. اسناد رسمی در مراجع قضایی به عنوان سند معتبر و رسمی شناخته شده و قاطع دعوی محسوب می گردد. از طرفی برای اثبات مالکیت نیز کاربرد دارند.
سند رسمی ( به خصوص در رابطه با اموال غیرمنقول ) در اثبات مالکیت افراد نقش بسزایی ایفا می نماید. از این رو در نقل و انتقالات املاک تنظیم سند رسمی به منزله ی پایان معامله و قطعی شدن مالکیت خریدار می باشد. تنطیم سند رسمی به عنوان یکی از تعهدات فروشنده محسوب می گردد. در شرایطی که فروشنده از تعهدات خود تخطی کرده و برای تنظیم سند و انتقال مالکیت اقدامی ننماید، فروشنده می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از طریق مراجع قانونی خواستار گردد.
مراحل درخواست و طرح دعوی
درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک معمولا به دنبال یکی از موارد زیر مطرح می گردد.
طرفین معامله در مبایعه نامه تاریخ معینی را جهت حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند در نظر گرفته اند. اما فروشنده در تاریخ معین برای تنظیم سند مراجعه نمی نماید.
تصور کنید فروشنده و خریدار ملکی به توافق و تراضی کافی برای انجام معامله رسیده اند. با تنظیم مبایعه نامه این رضایت به صورت مکتوب در می آید و در مفاد آن به پاره ای تعهدات دوجانبه اشاره می گردد. یکی از مهم ترین تعهداتی که بر عهده ی فروشنده ی ملک قرار می گیرد حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی در تاریخی مشخص است. چنانچه به هر دلیلی در تاریخ مزبور فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند خودداری نماوده و مراجعت ننماید برای خریدار به شرط پرداخت ثمن معامله این حق ایجاد می گردد که الزام به تنظیم سند رسمی را از سوی مراجع قانونی خواستار گردد. ضمن اینکه اثبات مالکیت فروشنده بایستی در دادگاه صورت پذیرد.
حالت دوم در شرایطی قابل فرض است که خریدار و فروشنده در مبایعه نامه ای که تنطیم کرده اند تاریخی برای تنظیم سند رسمی ملک معین نکرده اند. در چنین مواردی برای خریدار این حق قانونی متصور است که الزام به تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده ی ملک را خواستار گردد.
برای هر دو حالتی که عنوان گردید، خریدار ابتدا باید در طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی ملک در زمانی مشخص به دفترخانه ی اسناد رسمی مراجعه نماید. در صورت عدم مراجعه ی فروشنده خریدار می تواند با دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه ، الزام به تنظیم سند رسمی را از مراجع قضایی مطالبه نموده و طرع دعوی کند.
الزام به تنظیم سند برای خودرو
به دنبال توافق خریدار و فروشنده در معاملات خودرو قولنامه ای میان طرفین تنظیم می گردد. در این قولنامه فروشنده متعد می گردد که در تاریخ مشخصی در دفتر اسناد رسمی حضور یابد و برای تنظیم سند خودرو اقدام نماید. در صورتی که در تاریخ معین شده فروشنده در دفتر اسناد رسمی حضور نیابد و به تعهدات خود عمل ننماید، خریدار می تواند الزام به تنظیم سند رسمی خودرو را از دادگاه تقاضا نماید.
به این منظور خریدار ابتدا موظف است با ارسال اظهارنامه اعلام کند که فروشنده در تاریخی مشخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و برای تنظیم سند اقدام نماید. چنانچه در موعد مقرر شده فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند، خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند خودرو را همراه با قولنامه ای که ضمیمه ی آن گردیده به دادگاه تقدیم نماید. خواهان بایستی هزینه ی دادرسی این دعوی به میزان 3/5 درصد از ارزش خودرو را نیز پرداخت نماید.
5 نکته ی مهم در رابطه با دعاوی الزام به تنظیم سند را به خاطر بسپارید.
1- مرجع قضایی صالح جهت رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در رابطه با اموال غیرمنقول ( ملک ، آپارتمان ) دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
2- در رابطه با دعاوی الزام به تنطیم سند برای اموال منقول ( خودرو ) دادگاه محل اقامت خوانده به عنوان دادگاه صالح شناخته می شود.
3- جهت طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک بایستی هزینه ای معادل با 3/5 درصد از ارزش ملک را به عنوان هزینه ی دادرسی پرداخت نمایید.
4- قبل از الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، اخذ مواردی همچون پایان کار، مفاصاحساب مالیاتی و صورتمجلس تفکیکی ملک ضروری می باشد.
5- در صورت محکومیت خوانده، خریدار می تواند خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند را مطالبه نماید. برای این منظور خریدار می تواند با ارائه ی دادخواستی در دادگاه حقوقی محل وقوع مال به طرفیت فروشنده خسارات وارده را مطالبه کند.
انجام مشاوره حقوقی
سند رسمی مهم ترین و اصلی ترین ادله برای اثبات مالکیت افراد به شمار می رود. از این رو تا زمانی که تنظیم سند رسمی صورت نپذیرفته باشد، مالکیت قطعی افراد متصور نیست. الزام به تنطمیم سند رسمی یکی از راهکارهای قانونی برای مواقعیست که فروشنده از از انتقال و تنظیم سند رسمی سرباز می زند. به عبارت دیگر به تعهدات خود که در طی سند عادی به آن اشاره شده عمل نمی نماید.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی منوط به اثبات مالکیت فروشنده است. از این رو در شرایطی می توان آن را اقامه نمود که فروشنده به عنوان مالک اصلی شناخته شود. حضور یک وکیل باتجربه در این امر می تواند شما را از جزئیات قانونی مسیر پیش رو آگاه ساخته و با جلوگیری از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما را در کوتاه ترین زمان ممکن به نتیجه برساند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.
سلام سازنده مالک است و تمام ثمن معامله را دریافت و اثر انگشت و امضا زده همچنین ۳نفر شاهد معامله دارم و در تاریخ مشخص شده ب دفترخانه رفتم و عدم حضور گرفتم وایشان از انتقال سند سر باز میزنه ،ایا باید قبل از شکایت مفاصاحساب دارایی و شهرداری را بنده باید بپردازم و ملک ارزش ۴ میلیاردی دارد و ۳.۵درصد به دادگاه بدهم ؟ هزینه دادرسی و وکالتتون چقدر میشه ؟