تصرف عدوانی مستاجر از منظر قوانین ایران

تصرف عدوانی مستاجر تحت شرایطی تعریف می شود که مستاجر یا متصرف بدون برخورداری از حقوق قانونی خود و اذن موجر صاحب منافع ملک استیجاری باشد و به تصرفات خود ادامه دهد. رابطه ی موجر و مستاجر به دنبال قرارداد اجاره آغاز می شود و شکل قانونی به خود می گیرد. قرارداد اجاره که به عنوان یکی از متداول ترین قراردادهای امروزی شناخته می شود، پاره ای حقوق و تعهدات متقابل را برای موجر و مستاجر ایجاد می کند و در مقابل هرگونه عبور از مرز وظایف و تعهدات متقابل با ضمانت های قانونی همراه است.

قرارداد اجاره ارکان مشخصی دارد که مدت زمان اجاره و اذن موجر یکی از مهم ترین این ارکان به حساب می آید. بنابراین سکونت مستاجر پس از انقضای مدت زمان اجاره بدون اذن موجر از نظر قانونی جایز نیست و در چنین مواقعی می توان از طریق طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر موضوع را به صورت قانونی پیگیری کرد. به نظر شما تصرف عدوانی مستاجر تحت چه شرایطی تعریف می شود و چه مجازاتی به دنبال دارد؟ در ادامه با ما همراه باشید. 

تصرف عدوانی مستاجر به چه معناست؟

تصرف عدوانی مستاجر به عنوان یکی از متداول ترین دعاوی ملکی شناخته می شود و به شرایطی اشاره می کند که مستاجر بدون اذن موجر به تصرفات خود و بهره مندی از منافع ملک استیجاری ادامه می دهد. ماده ی 158 قانون آیین دادرسی مدنی بیان می کند: دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج نموده و اعاده و بازگشت تصرفات خود را نسبت به آن مال ‌درخواست می‌نماید.

در این ماده چند نکته ی مهم به چشم می خورد که یکی از مهم ترین آنها قابل تعمیم به روابط موجر و مستاجر است. در نظر داشته باشید که تصرف عدوانی صرفا به ملک استیجاری اشاره نمی کند و در شرایط دیگری نظیر مال منقول نیز قابل تصور است.  همانطور که در مقدمه ی این مطلب ذکر کردیم، تصرف عدوانی مستاجر در شرایطی به وجود می آید که مستاجر تصرفات خود را بدون اذن موجر ادامه می دهد. حضور مستاجر در ملک استیجاری در بازه ی زمانی مشخص شده در قرارداد اجاره یا مورد توافق با موجر بلامانع و قانونی تلقی می شود و ادامه ی تصرفات مستاجر پس از انقضای مدت زمان مذکور، منوط به اجاره ی موجر خواهد بود.

به عبارت دیگر به استناد قرارداد اجاره یا توافق صورت پذیرفته میان موجر و مستاجر، مدت زمان تصرفات مستاجر مشخص می شود و هرگونه تخطی از آن قابل پیگیری قانونی و مجازات است. فراموش نکنید که قرارداد اجاره مادام العمر نیست و بایستی مدت زمان مشخص و محدودی داشته باشد. متذکر می شویم که تمدید قرارداد اجاره به معنای اذن موجر برای ادامه ی سکونت و تصرفات مستاجر است و در صورتی که این مساله احراز گردد، عنوان تصرف عدوانی مستاجر بر آن حاکم نخواهد بود.

تصرف عدوانی مستاجر از چه زمانی آغاز می شود قابل احراز است؟

پس از انقضای مدت زمان قرارداد اجاره یا توافقات میان موجر و مستاجر، مستاجر موظف به تخلیه ی ملک و یا تمدید قرارداد اجاره و اخذ اجازه از موجر است؛ در غیر این صورت تمامی تصرفات او غیرقانونی تلقی می شود و موجر می تواند برای بازپس گیری ملک خود از طریق قانونی اقدام نماید.

در نظر داشته باشید که هرگونه اذن موجر به صورت کتبی و یا شفاهی برای ادامه ی تصرفات مستاجر می تواند دلیل قانونی و موجهی برای ادامه ی سکونت و تصرفات مستاجر محسوب گردد. تصرف عدوانی مستاجر صرفا در شرایطی آغاز می شود که اذن موجر برای ادامه ی سکوت و تصرفات ملک وجود نداشته باشد. احراز این مساله نیز از طریق بررسی قرارداد اجاره و سایر شواهد امکانپذیر خواهد بود. برای مثال حضور شخصی تحت عنوان مستاجر یا مالک در ملک متعلق به دیگری بدون قرارداد اجاره و بدون اذن مالک و یا ارائه ی اسناد مالکیت، دلیلی قوی و روشن برای تصرف عدوانی اوست.

بد نیست بدانید که تصرف عدوانی ملک علاوه بر مستاجر شامل حال سرایدار و مستخدمین ملک نیز می شود. با توجه به ماده ی 171 قانون آیین دادرسی مدنی : سرایدار، خادم، کارگر و به‌طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا مأذون از طرف مالک یا‌کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می‌شود.

‌تبصره – دعوای تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز درمواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف قرارداد و شرایط ‌خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقررات این ماده نخواهند بود.

تبصره ی این ماده نکته ی بسیار مهمی را به ما گوشزد می کند و آن رابطه ی بین عدم اذن مالک و حضور متصرف در ملک اوست. در صورتی که در متن قرارداد اجاره و یا سایر توافق های صورت پذیرفته شرایطی برای تخلیه و استرداد ملک در نظر گرفته شود و همچنین شرایط عدم تخلیه ی ملک و ضمانت های آن مورد توافق و پذیرش طرفین قرار بگیرد، طرح دعوی تصرف عدوانی امکانپذیر نیست و شما بایستی از طریق دعوی تخلیه ی ید شکایت خود را آغاز نمایید.

 به طور کلی هرگاه مالک یا موجر اذن و اجازه ی قانونی تصرف و برخورداری از منافع را به سایر افراد نمی دهد و فردی برخلاف میل مالک یا موجر به سکونت و یا هرگونه برخورداری از منافع ملک ادامه دهد، تصرف عدوانی محرز است. در صورتی که مالک در رابطه با عدم تخلیه ی ملک و روش های آن را با مستاجر و متصرف ملک به توافق برسد، تصرف عدوانی قابل تصور نخواهد بود.

شرایطی را در نظر بگیرید که شخصی به دنبال یک توافق شفاهی یا کتبی شخصی ملک خود را برای مدت زمان یک سال در اختیار فرد دیگری قرار می دهد و بابت آن مبلغی را به عنوان اجاره اخذ می نماید. در امانی بودن ملک استیجاری شکی نیست و چنانچه مدت زمان این توافق به پایان برسد و یا به هر دلیلی مالک اذن تصرف را به شخص مستاجر با متصرف ندهد، تصرفات از حالت قانونی خارج شده و به تصرف عدوانی تبدیل می شود. چنانچه در زمان توافق صورت پذیرفته یا عقد قرارداد اجاره عدم تخلیه ی ملک مورد توافق قرار بگیرد و مبلغی برای ضمانت آن تعیین گردد، عنوان تصرف عدوانی بر آن صدق نمی کند.

نکته ی قابل توجه اینجاست که موجر در هر شرایطی نمی تواند علیه مستاجر خود اقامه ی دعوی تصرف عدوانی مطرح نماید. با توجه به تبصره ی ماده ی 171 قانون آیین دادرسی مدنی، در شرایطی که موجر و مستاجر با توافق یکدیگر قرارداد اجاره تنظیم کرده اند و موعد مشخصی را برای قرارداد اجاره و تخلیهی ملک در نظر گرفته اند، اگر موجر وجه التزام یا شرایط خاصی را برای عدم تخلیه ی ملک در نظر بگیرد و شرایط تخلیه ی ملک به صورت واضح و روشن در متن قرارداد درج گردد، اقامه ی تصرف عدوانی علیه مستاجر امکانپذیر نخواهد بود.

مجازات تصرف عدوانی مستاجر از منظر قوانین ایران

در رابطه با مجازات نصرف عدوانی مستاجر دو ماده ی مهم زیر به چشم می خورد.

در ماده ی 691 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی، بیان شده است:

هر کس با قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است، اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه‌ نبوده، ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می ‌شود. هرگاه مرتکبین ‌دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

مجازات دیگری که در رابطه با تصرف عدوانی ملک پیش بینی شده است، ماده ی 692 قانون مذکور است که بیان می کند: هرگاه کسی مِلک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاو‌ه‌ بر رفع تجاو‌ز به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه محکوم خواهد شد.

در نتیجه مجازات تصرف عدوانی مستاجر حسب مورد حبس تعزیری تعیین شده و قابل اجراست.

طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر

دادگاه محل وقوع ملک به عنوان مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی مستاجر شناخته می شود.

موجر، مالک و نمایندگان قانونی آنها می توانند با مراجعه به شعب دفاتر خدمات قضایی و از طریق سامانه ثنا شکایت خود را در این زمینه ثبت نموده و ادله و مدارک مورد نیاز را ضمیمه نمایند. دعوی تصرف عدوانی علاوه بر جنبه ی کیفری دارای جنبه ی حقوقی نیز می باشد و از هر دو طریق قابل طرح است. برای مشاوره ی تخصصی تر در این رابطه می توانید با دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.

انجام مشاوره حقوقی

به دنبال توسعه و گسترش سبک زندگی شهرنشینی و به موازات افزایش پدیده ی اجاره نشینی تعاملات نزدیکی بین افراد شکل گرفته و در مقابل اختلافات و مشکلات زیادی نیز در روابط آنها به چشم می خورد. با نگاهی به پرونده های شورای حل اختلاف و دادگاه های عمومی کشور می توان دریافت که بخش عمده ای از اختلافات و شکایات موجرین و مستاجرین به دنبال تخطی از قوانین و یا عدم آشنایی و شناخت صحیح قوانین صورت گرفته است. به یاد داشته باشید که موجر و مستاجر از منظر قوانین و مقررات دارای جایگاه خاصی هستند و مرز حقوق و تکالیف آنها به خوبی مشخص شده است.

حضور یک وکیل متخصص و باتجربه ضمن تسریع روند دادرسی پرونده ی شما، نکات و جزئیات حقوقی مفیدتری در اختیار شما قرار می دهد. برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره ی حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.