ارکان عقد اجاره + نکات مهم حقوقی

ارکان مهم عقد اجاره : شراسط صحت عقد اجاره به این صورت است که در اجاره نیز همچون عقود دیگر، وجود قصد، و اهلیت طرفین و موضوع معین از شرائط صحت عقد می‌باشد. موضوع اجاره ممكن است عین معین یا كلّی و یا مشاع باشد.

و همچنین باید موضوع قابلیت بقاء با انتفاع داشته باشد. یعنی با انتفاع آن، از بین نرود مثل خوردنی‌ها كه با انتفاع از بین می‌روند. و منفعتی كه واگذار می‌شود باید ملك موجر باشد و مورد اجاره باید معلوم و معین باشد. و منفعت هم مشروع و قابل تسلیم باشد.

مهمترین ارکان عقد اجاره

1-عوض

وجود عوض، یكی از اركان عقد اجاره است و اگر نباشد و یا رایگان در اختیار دیگری گذاشته شود. این قرارداد اجاره نخواهد بود. و باید میزان آن معلوم باشد. و الا طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر باید اجره المثل پرداخت شود. اجاره عقدی لازم است.

ماده 497 ق مدنی در این زمینه مقرر می دارد: «عقد اجاره به واسطۀ فوت موجر و مستأجر باطل نمی‌شود. مگر این‌كه موجر به مدت عمر خود بر ملک مالك بوده یا این‌كه مباشرت مستأجر در عقد اجاره شرط شده بوده كه در این مورد عقد اجاره با فوت باطل می‌شود. و چون عقد لازم است، طرفین تا پایان عقد ملزم به تعهدات خود خواهند بود.» مثلاً اگر اجاره برای یكسال باشد، و بعد از 6 ماه مستأجر خانه را رها كند. باید اجارۀ 6 ماه دیگر را نیز بپردازد مگر این‌كه حق فسخ یا قرارداد را به تراضی اقاله نمایند.

2- منفعت

منفعت در لغت به معنای آنچه موجب نفع بشود فایده، سود، بهره آمده است  جمع این کلمه منافع می شود  در اصطلاح فقه و حقوق منفعت عبارت از سود و بهره مندی است که مطابق شرع و قانون به سود یک شخص نسبت به یک چیز، حق، رخداد و یا تصرفی در نظر گرفته شده باشد. به عبارت دیگر به سودمندی نیکویی که در اعیان وجود دارد. منفعت گویند مانند منفعتی که انسان می تواند از ملک خویش از قبیل خانه، ماشین و… ببرد.

در میان فقیهان در این باره که آیا منفعت باید از وصف موافقت با خواسته نفس برخوردار باشد یا خیر اختلاف نظر وجود دارد. گروهی معتقدند که توافق ها با هوای نفس در آن چیزی که منفعت تلقی شود شرط نیست. حال آن که گروهی دیگر بر این باورند که منفعت اصولاً سودبخش است. و وقتی چیزی مطبوع انسان نباشد. به طریق اولی سودمند هم نخواهد بود. از این روی موافقت و همخوانی آن با هوای نفس شرط است.

منفعت چیزها هم مانند عین آن ها ملک و مال صاحب آن به شمار می آید و مالیت دارد. منفعت عین اصلی محسوب می شود (مانند این که میوه به اعتبار درخت و پیش از چیده شدن منفعت درخت است.) ولی همین که از اصل جدا شود و وجود مستقل پیدا کند. عینی جداگانه است. ماده 15 قانون مدنی به اعتبار همین وجود مستقل است.

اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد، تنها آن قسمت منقول است.» باید پذیرفت تعریفی که به طور معمول از منافع می کند. و آن را از اموال غیرمادی می شمارند قابل انتقاد است. به هر حال، ارزش هر مال رابطه مستقیم با منافع آن دارد و منافع نیز جدای از عین مال ارزش مبادله را دارا است. چنانکه در اجاره اموال، منافع آن برای مدت معینی به دیگری واگذار و در برابر همین منافع اجاره بها گرفته می شود.

باید گفت نفع اعیان را منفعت می گویند مانند نفع عین مورد اجاره. منافع مال است. (مانند اعیان). در مورد منافع انسان آزاد تا به صورت قرارداد مهار نشود صدق مال نمی کند. منافع ملک را مستقلاً تقاضای ثبت نمی توان کرد. دعوی تقسیم منافع، قابل رسیدگی در دادگاه است و از دید اقتصادی، اموال (مادی یا معنوی) ممکن است دارای عوائد باشد. این عایدات را منافع نامند و خود آن اموال را اصل گویند. از نظر حقوق مدنی، طلب پولی را اصل گویند و عایدی حاصل از آن را منفعت نامند.