حق کسب و پیشه در زمان تخلیه چگونه تحلیل می شود؟

اگر مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند، در این صوت مستاجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود. در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست. بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می شود. اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.
اگر مستاجری که حق انتقال عین مستاجره رابه غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . یعنی حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد . در این حالت مستاجر یامتصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد.

برای مثال علی مالک مغازه شیشه فروشی آن را به کاظم اجاره می دهد. همچنین در اجاره نامه قید شود که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد،  ولی کاظم آن را به سعید منتقل می کند. مالک یعنی علی می تواند با پرداختن نصف سرقفلی مغازه به کاظم محل مزبور را تخلیه کند.

تعلق نصف حق کسب و پیشه و سرقفلی در تخلیه

حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد. اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کند در این صورت این حق به نفر دوم می رسد . او پس از دریافت نصف حق سرقفلی، ملک را تخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب  پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.

انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند. با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است . در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه ( سرقفلی ) را در پی داشته باشد. در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

آیا اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق انتقال به غیر است؟

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است . در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت. در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.

دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخليه محل تجاري به لحاظ انتقال به غير صادر نموده است .مشروط به اينکه مالک ظرف مدت معيني نصف سرقفلي را به متصرف بپردازد. خواهان ها ظرف مدت مقرر سرقفلي را نپرداخته اند و لذا حکم تخليه ملغي الاثر گرديده است . ولی طرح مجدد همين دعوي مسموع است.

حق کسب يا پيشه يا تجارت، تنها در صورت وقوع يکي از تخلفات مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، توسط مستأجر زائل مي‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبني بر انتقال منافع به غير بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصره ماده 19 آن قانون، نصف حق کسب يا پيشه يا تجارت پرداخت مي‌شود. اما در مورد مستأجري که مالک سرقفلي در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، مي‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره براي موجر و تخلية ملک مي‌گردد. ليکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلي نمي‌شود.

 تعلق کل حق کسب و پیشه و سرقفلی در تخلیه

این بند شامل موارد ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 (تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه، تخلیه به منظور سکونت مالک یا اولات و یا پدر و مادر و یا همسر مالک با پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر) و نیز بند 2 ماده 14 و ماده 19 همین قانون (تخلیه به دلیل انتقال به غیر با پرداخت نص حق کسب یا پیشه) می گردد.

در خصوص موارد ماده 15 امکان تخلیه عین مستاجره به درخواست یک یا چند نفر از شرکا وجود ندارد. به دو دلیل مهم :

• اولا تقاضای تخلیه در این موارد به منزله تقاضای در اختیار گرفتن ملک است . چیزی که نیاز به اذن سایر شرکا دارد.

(توضیح: شریکی که به دلیل نیاز شخصی خود برای تجارت و یا سکونت خود یا اقربای خود و یا احداث ساختمان جدید تقاضای تخلیه عین مستاجره را می نماید، به طور ضمنی از دادگاه درخواست می نماید که عین مستاجره را بدون اذن سایر شرکا، برای استفاده و یا احداث ساختمان جدید، در اختیار او قرار دهد . این امر مخالف اصول حاکم بر تصرف در اموال مشاع می باشد.)

• ثانیا تخلیه مکان تجاری مشاع به دلیل نیاز شخصی بعضی از شرکا مخالف فلسفه ماده 15 می باشد، زیرا هدف و فلسفه قانون مزبور حمایت از حقوق مستاجر است نه موجر.

احصاء موارد تخلیه توسط قانونگذار

قانونگذار با احصاء موارد تخلیه و شرایط آن، سخت گیری زیادی برای تخلیه عین مستاجره در نظر گرفته است. از جمله در ماده 15 این قانون، امکان تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی موجر پیش بینی گردیده است . که کاملا منطقی و قابل توجیه به نظر می رسد. چرا که در مقام رفع نیاز موجر و مستاجر، قطعا موجر اولویت دارد. اما در فرض نیاز شخصی بعضی از موجرین، چنین توجیهی وجود ندارد . یعنی نمی توان در این مورد فلسفه حمایتی قانون 1356 را در تفسیر و ارائه نظر نادیده گرفت.

اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره 562/7-27/8/1358 همین نظر را مورد تایید قرار داده است.«تخلیه مورد اجاره به منظور نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه و یا تجارت، موضوع بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنانکه این معنی از صدر ماده 14 که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می شود.»

این حق به موجر داده شده و اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود .نه موجر سهم مشاع. عبارت بند 2 ماده 15 مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخص موجر پیش بینی نموده دلالت بر همین نظر دارد. به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد. یعنی با فلسفه نیاز شخصی نیز موافقت ندارد.

نتیجه گیری

در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بنمایند، درخواست آنها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی منطبق نیست. در نتیجه دعوی مطروحه آنان در این خصوص قابل قبول نیست.

این بحث چالش برانگیز به اینجا ختم نمی شود. قطعا سوالات زیادی در این زمینه خواهید داشت. برای انجام مشاوره ی حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوای در ارتباط باشید.