حق تقدم اجاره مختص املاک تجاریست و بیانگر این امر است که مستأجر به جهات قانونی و یا با پرداخت مبلغی پول، مجددا مالک منافع ملک می گردد. این مفهوم بیانگر حق سرقفلی است که مختص املاک تجاری شناخته می شود. البته حق کسب و پیشه را نیز بایستی در نظر گرفت. حق سرقفلی از مواردیست که در ابتدای قرارداد اجاره عنوان می گردد و مورد توافق طرفین قرار می گیرد. ماهیت حق سرقفلی به گونه ای است که می تواند حق تقدم اجاره را برای مستأجر ایجاد نماید. البته این را در نظر داشته باشید که تفاوت های مهمی با حق کسب و پیشه دارد. برای مثال حق کسب و پیشه در زمان انعقاد قرارداد اجاره مطرح نمی شود و به مرور زمان به وجود می آید. در ادامه با ما همراه باشید.
حق تقدم اجاره به چه معناست؟
حق تقدم اجاره مفهومیست که به دنبال قرارداد اجاره وجود آمده است. در یک تعریف ساده حق تقدم اجاره به این معناست که مستأجر ملک تجاری بنا به جهات قانونی و یا با پرداخت مبلغی مشخص حق اولویت اجاره ی ملک تجاری را به دست می آورد. در چنین شرایطی پس از پایان مهلت قرارداد اجاره، مستأجر این حق قانونی را دارد که کماکان به تصرفات قانونی خود ادامه دهد و ملزم به تخلیه و واگذاری ملک نیست. البته این قاعده ای مطلق نیست و تحت برخی شرایط خاص مالک می تواند نسبت به بازپس گیری ملک خود اقدام نماید. این شرایط عبارت اند از:
- مالک قصد دارد ملک را تخریب کرده و یا برای بازسازی آن اقدام نماید.
- مالک برای ادامه ی شغل خود به ملک مورد نظر نیاز دارد.
- مالک قصد دارد برای سکونت خود یا یکی از خویشاوندان نزدیکش از ملک استفاده کند.
در صورت وجود یکی از شرایط بالا موجر می تواند با پرداخت کامل حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستأجر برای بازپسگیری ملک خود اقدام نماید. در غیر این صورت مستأجر می تواند پس از منقضی شدن مدت زمان قرارداد اجاره ،کماکان در ملک استیجاری حضور داشته باشد. همچنین از نظر اجاره ی مجدد ملک نسبت به سایرین در اولویت قرار دارد.
به طور کلی حق تقدم اجاره را در دو حالت زیر می توان متصور شد:
حق سرقفلی
یکی از مهم ترین حقوقی که در روابط موجر و مستأجر مطرح می شود، حق سرقفلی است. حق سرقفلی مبلغی است که مالک در زمان انعقاد قرارداده اجاره از جانب مستأجر دریافت می کند و بر اساس آن حق تقدم در انتفاع و اجاره ی مجدد ملک تجاری برای مستأجر به وجود می آید. در نظر داشته باشید که مبلغ سرقفلی ثابت نیست و به مرور زمان افزایش می یابد. برای مثال ممکن است مستأجری در آغاز قرارداد اجاره ی خود مبلغ 100 میلیون تومان را از مستأجر خود به عنوان حق سرقفلی دریافت کرده باشد. حال پیش از دو سال مالک قصد دارد ملک خود را از مستأجر پس بگیرد و برای بازسازی آن اقدام نماید.
بایستی در نظر داشت که پس از دو سال مبلغ سرقفلی از 100 میلیون تومان بیشتر می شود. بنابراین مالک بایستی مبلغ بالاتری را که بر اساس عرف منطقه تعیین می شود، به مستأجر پرداخت نماید. فلسفه ی حق سرقفلی را اگر بخواهیم بیشتر بشناسیم بایستی به حق تقدم مستأجر در زمینه ی اجاره ی ملک تجاری و استاده از منافع آن اشاره نمود. متذکر می شویم که حق سرقفلی به عنوان نوعی حق تبعی و به دنبال قرارداد اجاره ایجاد می شود. به خاطر داشته باشید که در رابطه با سرقفلی شهرت و اعتبار مکان استیجاری دخیل نیست.
حق کسب و پیشه
یکی از مهم ترین حقوقی که در روابط استیجاری محل بحث است، حق کسب و پیشه یا تجارت است. حق کسب و پیشه یا تجارت یکی از حقوق مکتسبه ای است که به دنبال انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید. بر اساس تعاریف قانونی در صورتی که مستأجر اقدام به اجاره ی ملکی نماید و کسب و کاری را در آن دایر نماید، به نحوی که موجب شهرت و اعتبار محل تجاری گردد، صاحب حق کسب و پیشه خواهد شد.
افزایش مشتریان و شناخته شدن محل کسب و کار شما می تواند بر ارزش ملک بیفزاید. از سوی دیگر تصور کنید ملکی متروکه و یا نوساز را اجاره کرده اید و برای اولین بار قرار است کسب و کاری در آن دایر نمایید. در چنین شرایطی مستأجر بایستی تلاش و کوشش مضاعفی داشته باشد تا به حسن شهرت دست بیابد. حال فرض کنید چنین فرایندی یک سال طول کشیده و مغازه در شرایط ایده آلی قرار گرفته است. حال مهلت قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر بایستی برای تخلیه و بازگرداندن ملک استیجاری اقدام نماید. قطعا چنین امری می تواند به تضییع حقوق مستأجر منجر گردد. در چنین شرایطی قانون پاره ای حمایت های لازم را در نظر گرفته که حق کسب و پیشه یکی از آنهاست.
به موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 هرگاه مستأجری در راستای حسن شهرت، رونق کسب و کار و افزایش مشتریان و فروش بیشتر مغازه اقداماتی انجام دهد، پس از پایان قرارداد اجاره ملزم به تخلیه و بازگرداندن ملک نیست و بر این اساس نوع حق تقدم اجاره به دست می آورد. در چنین شرایطی مالک برای بازپسگیری ملک خود بایستی مبلغی را به مستأجر پرداخت نماید. همچنین اگر مالک خواهان اجاره ی مجدد ملک به دیگریست، بایستی حق کسب و پیشه ی مستأجر اول پرداخت گردد.
انجام مشاوره حقوقی
حق تقدم اجاره یکی از استثناهای قانونیست که به املاک تجاری اختصاص دارد. بنابراین در رابطه با املاک مسکونی مطلقا نمی توان چنین حقی را قائل گردید. اگر با دیدی وسیع تر به چنین مقولاتی بنگریم در ورای آن نوعی نگرش حمایت گرانه به چشم می خورد. مالکیت یکی از مهم ترین حقوقی است که قانون آن را به رسمیت شناخته است. بنابراین مواردی نظیر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به هیچ عنوان در تعارض با قانون قرار ندارند و نقض کننده ی آن نیستند. بلکه صرفا تلاشیست در جهت احترام به حقوق افراد و ارج نهادن به زحمات آنها.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.