حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر 1362
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 که اصولاً مربوط به اماکن مسکونی است، هیچ‌گونه صحبتی از حق کسب و پیشه به میان نیامده است . عملاً پس از پیروزی انقلاب اسلامی، مباحث متعددی در خصوص شرعی بودن یا نبودن حق سرقفلی مطرح گردید. تا قبل از تصویب ماده واحده مربوط به حق کسب و پیشه توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام دادگاه‌ها رویه واحدی نداشتند . یعنی با نظر گرفتن این امر که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 متعرض حق کسب پیشه نشده، آن را مسکوت گذارده بودند.
آنچه به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در قانون موجر و مستأجرسال 1356 و پاره ای از قوانین دیگر مطرح است، با توجه به اصل صحت، معارضه‌ای با ضوابط شرعی ندارد. تا اینکه در سال 1369 مجمع تشیخص مصلحت نظام با تصویب ماده واحده‌ای در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت، مشکل اختلاف نظر دادرسان را پایان داد.
سرقفلی حقی است که قانون برای مستاجر اماکن تجاری در نظر گرفته است. بر اساس حق سرقفلی به چنین مستاجرانی حق تقدم و اولویت در اجاره ی ملک مورد نظر تعلق می گیرد. پس سرقفلی فقط مختص اماکن تجاری است. حق سرقفلی برای اماکن مسکونی به هیچ وجه قابل تعریف نیست. به وسیله ی حق سرقفلی قانونگذار خواسته حمایت خود را در راستای شهرت و اعتبار تجار اعلام نماید. در ضمن حق سرقفلی به دنبال عقد اجاره برای مستاجر ملک تجاری ایجاد می گردد.
قانون حق کسب و پیشه و تجارت 1365
در سال 1365 قانونگذار زمان را برای طرح مسأله حق کسب و پیشه و تجارت از دیدگاه شرعی، مناسب دانست. با تصویب ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 سعی کرده است. ضوابط عرفی را در مورد محل‌های کسب و پیشه حتی المقدوربه قواعد شرعی نزدیک کند.
متن ماده واحده چنین است: «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شود، دررأس انقضای مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه است. مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای قانون هستند.»
در این قانون در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین است، حق کسب و پیشه و تجارت به کلی منتفی می شود. شرط اول وجود سند رسمی است. در خصوص روابط موجر و مستأجر و دوم اینکه موجر هیچ وجهی از مستأجر دریافت نکرده باشد. مگر آنچه که مربوط به اجور باشد. در صورت عدم وجود هر یک از این دو شرط ، به نظر برخی از حقوقدانان قانون سال 1356 اعمال می گردد.
مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت
با توجه به اختلاف نظری که در رابطه با مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در بین دادرسان وجود داشت ، عده ای از نظر شورای نگهبان عدم مشروعیت این حق را استنباط می‌کردند . برخی بر عکس اعتقاد داشتند که از نظر شورای نگهبان بطلان و عدم مشروعیت این حق استنباط نمی گردد . گروهی هم معتقد بودند که اصولاً شورای مذکور حق اعلام نظر در مورد قوانین قبل از انقلاب را ندارد.
این اختلافات وجود داشت تا اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام این ماده واحده را تصویب کرد: «در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ماه 1356، عمل می‌شود. ماده واحده الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب پانزدهم آبان ماه 1365 به قوت خود باقی است.»
ماده واحده فوق، اصل را بر اجرای قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 گذاشته است . در واقع جز در مواردی که مربوط به ماده واحده الحاقیه به قانون روابط و موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 می‌شود. بایستی قانون سال 1356 را در خصوص حق کسب و پیشه اعمال کرد.
حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر 1376
قانون سال 1376 از ماده ( 6) خود تا ماده (10) به مسأله سرقفلی اشاره کرده است. در ماده ( 6 ) این قانون اشاره شده است .:«ماده (6) هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1. چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2. در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به دیگری واگذار نماید.
نتیجه گیری
مبحث سرقفلی یکی از مهم ترین و بحث برانگیز ترین مباحث قانون خصوصی است. البته ناگفته نماند که منشا بسیاری از اختلافات و پرونده های قضایی حال حاضر نیز می باشد. باید پذیرفت حق سرقفلی برای اماکن تجاری کاملا عادلانه و منطقی است. چرا که تاجری با سالها زحمت و تلاش می تواند ملک تجاری که اجاره کرده است را رونق ببخشد. در نتیجه ارزش ملک مورد نظر بالاتر می رود. پس نمی توان در این میان تلاش های تاجری که مستاجر آن ملک بوده نادیده گرفت.
همانطور که متوجه شدید نظریات علما و حقوقدانان در این زمینه متفاوت است. به عبارت دیگر آرای قضایی و فقهی متعددی در این زمینه وجود دارد. اما چیزی که بیشتر از همه حائز اهمیت است سرقفلی به عنوان بخشی از عرف جامعه ی ما مطرح بوده و قانون نیز حمایت خود را در این زمینه اعلام کرده است.
برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره ی حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.