معامله معارض و نکات حقوقی آن

معامله معارض در شرایطی مطرح می گردد که فرد مالک، ملک خود را به بیش از یک نفر فروخته باشد. به عبارت دیگر برای یک ملک در زمان واحد بیش از یک معامله صورت پذیرفته باشد. معامله معارض یکی از مهم ترین جرایم در حوزه ی ثبت اسناد و املاک می باشد و با آثار و تبعات حقوقی متعددی همراه است. در نظر داشته باشید که معامله ی معارض با مواردی نظیر سند مالکیت معارض، فروش مال غیر و کلاهبرداری متفاوت است .

در معامله ی معارض مال توسط مالک به فروش می رسد و شرایط مختلفی پیش رو قرار می گیرد. شما چقدر با معامله ی معارض آشنا هستید آیا از نحوه ی شکایت آن اطلاعی دارید؟ در ادامه با ما همراه باشید.

معامله معارض به چه معناست؟

تصور کنید دو نفر معامله ای را انجام داده اند و ملک به خریدار منتقل گردیده است. بدیهی است در چنین شرایطی مالکیت خریدار محرز بوده و ملک در مالکیت او قرار می گیرد. حال فروشنده این ملک را به شخص ثالث دیگری نیز می فروشد. این وضعیت مصداق عینی معامله معارض شناخته می شود. یعنی معامله ای که با معامله ی اول در تعارض و تضاد قرار دارد. بدیهی است در چنین شرایطی جمع حقوق دو خریدار و مالکیت مشترک آنها بر یک ملک امکانپذیر نمی باشند.

معامله معارض در شرایطی ایجاد می گردد که برای فروش یک ملک بیش از یک معامله ایجاد گردد. این معاملات می تواد با اسناد رسمی یا اسناد عادی صورت پذیرد و هر یک با تبعات حقوقی متعددی همراه می باشد.متذکر می شویم که سند رسمی نزد مأمورین رسمی دولت تنظیم می گردد و در دفاتر اسناد رسمی و یا مراجع ثبتی به ثبت می رسد و از نظر قانونی معتبر ترین نوع سند شناخته می شود.

در مقابل سند عادی هر دستنوشته ای به غیر از سند رسمی را شامل می شود. توافق های مکتوبی نظری قولنامه و یا مبایعه نامه در زمره ی اسناد عادی به حساب می آیند. همواره به خاطر داشته باشید که معامله با سند رسمی معتبرترین حالت معامله ی ملک شناخته می شود و در صورت بروز معامله ی معارض، معامله ای که با سند رسمی صورت پذیرفته باشد معتبر و قانونی شناخته می شود. بنابراین کسی که سند رسمی به دادگاه ارائه می دهد، احتمال برد پرونده با اوست.

معامه ی ملک با دو سند رسمی

هرگاه مالک ملک برای فروش همزمان آن به دونفر با سند رسمی اقدام نماید شخصی که تاریخ تنظیم سند او زودتر از دیگری باشد به عنوان مالک ملک شناخته می شود. تعارض دو سند رسمی موضوعیست که به ندرت به چشم می خورد اما ممکن است یکی از اسناد رسمی معارض جعلی باشد که از این طریق می توان برای ابطال آن اقدام نمود.

معامله ی ملک با دو سند عادی

معامله ی ملک با دو سند عادی در شرایطی رخ می دهد که معاملات از طریق قولنامه یا مبایعه نامه صورت پذیرفته باشد. در چنین شرایطی هیچ یک از اسناد عادی بر دیگری ارجحیت ندارد و با توجه به سایر ادله و امارات مجود می توان بیع مقدم را تشخیص داد.

معامله ی ملک با سند رسمی مقدم و سند عادی مؤخر

هرگاه اولین معامله ی ملک با سند رسمی صورت پذیرد و به دنبال آن ملک به شخص دیگری با سند عادی فروخته شود، سند رسمی معتبر بوده و معامله ای که با سند رسمی صورت پذیرفته باشد، از نظر قانونی به رسمیت شناخته می شود. یادآور می شویم حتی در صورتی که تاریخ سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد، کماکان سند رسمی به عنوان سند معبر و قانونی پذیرفته می شود.

معامله ی ملک با سند عادی مقدم  و سند رسمی مؤخر

در صورتی که ملکی ابتدا با سند عادی معامله شود و سپس برای معامله ی بعدی سند رسمی صادر گردد بایستی به اوضاع و شرایط پرونده و امارات موجود نگریست. تحت شرایط خاصی می توان مالکیت با سند عادی را به رسمیت شناخت اما در بیشتر موارد سند رسمی قدرتمند تر است. اما این قاعده ای مطلق نیست و راهکار هایی برای اثبات آن وجود دارد.

مجازات معامله ی معارض

با توجه به ماده ی 117 قانون ثبت اسناد و املاک معامله معارض جرم محسوب می شود و هر شخصی که به موجب سند رسمی و یا سند عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده باشد و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

تفاوت های معامله ی معارض یا فروش مال غیر

بسیاری از افراد بر این باورند که معامله ی معارض نوعی فروش مال غیر است. در حالی که تفاوت های مهمی در این میان وجود دارد. فروش مال غیر در شرایطی مطرح می شود که شخصی اقدام به فروش و واگذاری مال متعلق به دیگری اقدام می نماید. این واگذاری می تواند عین و منفعت مال را در بر داشته باشد. فروش مال غیر می تواد به دنبال یک معامله رخ دهد. معامله ی فضولی نیز شکل دیگری از فروش مال غیر است که غیرنافذ شناخته می شود و به اذن مالک نیاز دارد.

معامله ی معارض هنگامی به وقوع می پیوندد که شخص اقدام به فروش مال خود به بیش از یک نفر می نماید. پس فروش مال دیگری مطرح نیست. از سوی دیگر شرط اصلی وقوع معامله ی معارض، انجام بیش از یک معامله می باشد. یعنی شخص بایستی برای فروش مال خود به بیش از یک نفر اقدام نماید.

سند معارض چیست؟

هرگاه مفاد و محتویات دو سند به یک مورد مشخص و واحد اشاره نماید ، مسأله ی سند معارض مطرح می گردد. برای مثال دو سند را در نظر بگیرید که در هر دو به مشخصات و حدود یک ملک اشاره شده است. بدیهی است که از نظر قانونی و ثبتی چنین امری محال می باشد و سند معارض بایستی ابطال گردد. امکان اشتباهات ثبتی در چنین مواردی اندک است، اما دور از ذهن نیست. با این حال سند معارض بیشتر در مواردی به چشم می خورد که یک سند جعلی در میان باشد.

انجام مشاوره حقوقی

هرگاه پس از وقوع معامله سند رسمی تنظیم گردد، از نظر قانونی صاحب این سند به عنوان مالک رسمی و قانونی ملک شناخته می شود. با این تفاسیر هرگونه معامله ی معارض و معامله ای که به این امر خدشه وارد نماید و حقوق خریدار را تضییع نماید از نظر قانونی جرم بوده و قابل پیگیری و مجارات می باشد.

قدرت سند عادی در شرایطی بهتر نمایان می گردد که به موجب قانون و رأی وحدت رویه ثبت رسمی سند ضروری بوده و سند عادی در هیچ یک از محاکم و ادارات دولتی قابل پذیرش نمی باشد. با چنین وصفی می توان نتیجه گرفت که معامله با سند رسمی بهترین راهکار قانونی برای جلوگیری از بروز اختلافات قانونی می باشد. عمدتا مواردی نظیر معامله ی معارض در معاملاتی با اسناد عادی بیشتر به چشم می خورد.

حضور یک وکیل توانمند و متخصص می تواند در حل و فصل چنین پرونده هایی مؤثر واقع گردد. ضمن اینکه از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما جلوگیری خواهد نمود و بدین ترتیب نتایجی بهتر برای پرونده ی شما رقم میزند.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.