تفکیک و افراز ملک از لحاظ مفهوم و ساز و کار حقوقی تفاوت های مهمی با یکدیگر دارند و همواره به عنوان یکی از پرسش برانگیزترین مباحث حقوقی سال های اخیر مطرح بوده اند. این دو مفهوم حقوقی از راهکارهایی به شمار می روند که برای اختلافات شرکا در املاک مشاعی بسیار کارآمد است. امکان بروز اختلافات حقوقی در رابطه با املاک مشاعی نسبتا بالاست و ممکن است اختلافات متعدی میان شرکا ایجاد گردد.
تفکیک و افراز ملک چنانچه در جایگاه صحیح و اصولی خود به کار بسته شوند مزایای بسیاری به همراه خواهند داشت. شما چقدر با تفکیک و افراز ملک آشنایی دارید؟ در ادامه به بیان تفکیک و افراز ملک خواهیم پرداخت و 7 تفاوت مهم آنها را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
تفکیک ملک به چه معناست؟
قطعه زمینی به مساحت 4000 متر مربع را در نظر بگیرید. مالک این زمین تصمیم دارد آن را به چهار قطعه ی 1000 متری تقسیم نماید. یا تصور کنید زمین مذکور مشاعی بوده و در مالکیت 4 نفر قرار گرفته است. راه حلی که قانون برای چنین مواردی در نظر گرفته است، تفکیک ملک می باشد. تفکیک ملک در یک تعریف ساده به تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر اشاره دارد.
تقاضای تفکیک ملک بایستی از طریق اداره ی ثبت مطرح گردد و تمامی مراحل آن اعم از تنطیم صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه توسط همین مرجع صادر می گردد. همانطور که متوجه شدید تفکیک ملک برای تمام املاک مشاع و غیرمشاع امکانپذیر می باشد. مالکیت مشاعی حالتی از مالکیت را بیان می کند که ملک در مالکیت و تصرف بیش از یک نفر قرار دارد. در مقابل ملک غیرمشاع در مالکیت یک نفر قرار دارد و از حالت اشاعه برخوردار نیست.
درخواست تفکیک ملک
جهت درخواست تفکیک ملک، مالک می تواند با مراجعه به اداره ی ثبت منطقه تقاضای خود را مطرح نموده و صورتمجلس تفکیکی خود را دریافت نماید.برای درخواست تفکیک املاک مشاعی،شرکا می توانند درخواست تفکیک را مطرح نمایند. در نظر داشته باشید که تفکیک املاک مشاعی با توجه به میزان سهم شرکا در زمین مادر صورت می پذیرد.
تصور کنید برای زمینی با مساحت 3000 متر مربع تقاضای تفکیک ملک مطرح گردیده است. این زمین دارای 4 مالک می باشد که هریک از آنها صاحب 2 دنگ، 2 دنگ، 1 دنگ و 1 دنگ می باشند. در صورت تفکیک زمین مذکور هر یک از شرکا در هر کدام از قطعات تفکیک شده از زمین به همین میزان سهیم می باشند. در تفکیک ملک نمی توان مشخص نمود که قطعات تفکیک شده به کدام یک از شرکا تعلق دارد. به عبارت دیگر مالکیت مشاعی و اشتراکی کماکان پس از تفکیک ملک نیز پابرجاست و شرکت با توجه به میزان سهام خود در زمین مادر در قطعات تفکیک شده نیز سهیم هستند.
پس از تفکیک سند اولیه ی ملک باطل می گردد و با صدور تقسیم نامه می توان برای دریافت سند های جدید اقدام نمود. تفکیک ملک بر پایه ی صلح صورت می پذیرد و با رضایت و تراضی شرکا انجام می شود.
البته نوعی تفکیک اجباری با حکم دادگاه نیز وجود دارد که در موارد زیر کاربرد دارد:
- شخص غایب الاثر و یا محجور میان شرکا وجود داشته باشد.
- اختلافاتی میان شرکا به وجود بیاید و توافقی حاصل نگردد.
افراز ملک چیست؟
تصور کنید زمینی به مساحت 1200 متر مربع متعلق به 3 نفر است. این ملک از نظر حقوقی مشاع محسوب می گردد. میزان سهام شرکا به این شرح است: الف صاحب 1 دنگ،ب صاحب 2 دانگ و ج صاحب 3 دانگ می باشد. همانطور که مشاهده می کنید مالکیت شرکا مشاعیست و سهم هیچ یک از شرکا مشخص نیست. به نظر شما یکی از شرکا می تواند سهم خود را جدا نموده و تصرفات شخصی خود را آغاز نماید؟
قانون برای چنین مواردی راه حلی به نام افراز ملک در نظر گرفته است. افراز ملک سهام شرکای یک زمین را از حالت مشاعی خارج نموده و مالکیت مشاعی زمین را به پایان می رساند. افراز ملک راه حل مناسبی است که می تواند به اختلافات شرکا پایان دهد و سهام هر یک از شرکا را از زمین اصلی جدا می نماید.
درخواست افراز ملک
درخواست افراز ملک از طریق مراجع قضایی و دادگاه بایستی مطرح گردد. البته در موارد محدودی امکان مطرح کردن آن از طریق مراجع ثبتی نیز وجود دارد. افراز ملک نیازی به توافق و تراضی همه ی شرکا ندارد و هر یک از شرکا می توانند به تنهایی برای آن اقدام نمایند. حتی افراز ملک این امکان را به وجود می آورد که قسمتی از ملک مشاع جدا گردد و باقی قسمت های آن به صورت مشاع باقی بماند.
افراز ملک نیاز به حکم دادگاه دارد و مرجع حل اختلافات ناشی از آن دادگستری می باشد. برای افراز ملک ابتدا بایستی قابلیت افراز آن توسط اداره ی ثبت محل ملک مورد بررسی قرار گرفته و احراز گردد. پس از انجام عملیات نقشه برداری و معاینه ی محلی قابلیت افراز ملک به اطلاع شرکا می رسد و یک مهلت ده روزه جهت اعتراض آنها در نظر گرفته خواهد شد.
در صورت عدم اعتراض افراز ملک صورت می پذیرد و پس از مهلت زمان مذکور امکان اعتراض برای شرکا وجود نخواهد داشت. با تنظیم صورتجلسه ی افراز قطعات تقسیم می گردد و به این ترتیب افراز ملک به پایان می رسد.
7 تفاوت مهم تفکیک و افراز ملک
1- جهت تفکیک ملک بایستی به اداره ی ثبت محل مراجعه نمود. اما درخواست افراز ملک از طریق دادگاه محل وقوع ملک امکانپذیر می باشد.
2- تفکیک ملک با صورتمجلس تفکیکی امکانپذیر می باشد. در حالی که برای افراز ملک به حکم دادگاه نیاز است.
3- در تفکیک ملک تمام یک زمین تقسیم می گردد ولی امکان مشاع بودن ملک پس از تفکیک نیز وجود دارد. در حالی که در افراز ملک ممکن است تنها قسمتی از زمین تقسیم گردد و باقی زمین به حالت مشاعی باقی بماند. البته افراز ملک در صورتی که نسبت به کل زمین صورت بپذیرد می تواند به مشاع بودن ملک پایان دهد.
4- مرجع قانونی اعتراض برای تفکیک ملک اداره ی ثبت محل ملک است. اما اعتراض برای افراز ملک از طریق دادگاه مطرح می شود.
5- تفکیک ملک برای املاک مشاعی و غیرمشاعی امکانپذیر می باشد اما افراز ملک مختص املاک مشاعی است.
6- تفکیک ملک تقسیم ملک به قطعاتی کوچک تر است و مشخص کننده ی سهام شرکا در زمین های مشاعی نیست. در حالی که افراز ملک تقسیم زمین همراه با مشخص نمودن سهام هر یک از شرکا می باشد.
7- هرگونه اعتراض به حکم تفکیک ملک در هر مرحله ای با توقف عملیات اجرایی همراه می باشد. اما اعتراض به افراز ملک تنها در یک بازه ی زمانی معین پس از صدور حکم امکانپذیر می باشد.
انجام مشاوره حقوقی
تفکیک و افراز ملک دو ماهیت حقوقی متفاوت هستند که در بسیاری موارد می توانند به دعاوی و اختلافات موجود پایان دهند. تفکیک ملک به معنای تقسیم زمین به قطعات کوچک تر می باشد. اما افراز ملک ساز و کار متفاوت تری دارد و مختص املاک مشاعی می باشد. در افراز ملک می توان سهام مشاعی شرکا را از زمین اصلی جدا نمود و به حالت اشاعه ی آن پایان داد. جزئیات حقوقی بسیاری در این رابطه وجود دارد که در روند رسیدگی به دادخواست شما تأثیرگذار خواهد بود.
حضور یک وکیل توانمند و باتجربه در این امر می تواند با رقم زدن بهترین نتایج برای پرونده ی شما در کوتاه ترین زمان ممکن، از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما نیز جلوگیری می نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.