ارائه ی تسهیلات بانکی یکی از خدمات نظام بانکداری به شمار می رود. اما در برابر ارائه ی چنین تسهیلاتی ضروریست ضمانت های برای بازگشت آن اخذ گردد . بر همین اساس و با توجه به ضوابط و مقررات بانکی تمامی بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری می توانند در مقابل اعطای تسهیلات بانکی سند رهنی دریافت کنند. دعاوی املاک در رهن بانک چالش های حقوقی هستند که به دنبال چنین مسائلی ایجاد می گردند.
مشتریان موظف هستند در تبادلات بانکی خود یک سند رسمی معتبر را در رهن بانک قرار دهند. در این صورت با عدم وصول مطالبات و یا هرگونه تخلف از سمت مشتری ، بانک می تواند سند مزبور را به مزایده گذاشته و از محل فروش آن مطالبات خود را وصول کند.
در کل به منظور وصول مطالبات بانک در قبال اعطای تسهیلات بانکی قانون ساز و کارهای در نظر گرفته است که از طریق آن بتوان برای وصول دیون و مطالبات اقدام نمود.
البته بایستی این نکته را در نظر داشت که با رهن سند ، مادامی که اقساط و سررسید های بانک به صورت مرتب پرداخت می شود بانک حق هیچگونه انتفاع و فروش ملک مورد نظر را ندارد.
توقیف و مزایده ی ملک تنها در صورتی جایز است که بحث وصول مطالبات در میان باشد. یعنی از موعد پرداخت اقساط و سررسید ها گذشته باشد و مشتری برای پرداخت آن اقدامی نکرده باشد. در ادامه با ما همراه باشید.
دعاوی املاک در رهن بانک را بهتر بشناسیم.
بنا به دلایل متعددی اعطای تسهیلات بانکی در سال های اخیر با تقاضای زیادی همراه بوده است. بالتبع مسائل و مشکلات حقوقی زیادی نیز در این زمینه به وجود آمده است. دعاوی املاک در رهن بانک می تواند موضوعات گسترده و متنوعی را در بر داشته باشد. به طور کلی دعاوی املاک در رهن بانک پیچیده و متعدد است و با چالش های حقوقی زیادی همراه است. در یک تقسیم بندی کلی بیشترین دعاوی املاک در رهن بانک در رابطه با موارد زیر مطرح است:
- توقیف ملک در رهن بانک
- ابطال سند رهنی
- الزام به فک رهن ملک
- معامله ی مال مرهونه
در ادامه به بیان هر یک از این موارد خواهیم پرداخت.
توقیف ملک در رهن بانک
دعاوی توقیف ملک در رهن بانک زمانی مطرح می گردد که ملکی به عنوان ضمانت حسن انجام کار در رهن بانک قرار دارد. برای مثال در مقابل ارائه ی تسهیلات بانکی یک سند ملکی در رهن بانک قرار گرفته است. با اخذ تسهیلات بانکی فرد گیرنده موظف است در موعد مقرر برای پرداخت بدهی و سررسید های خود اقدام نماید. در غیر این صورت با صدور اجرائیه از جانب بانک برای وصول طلب اقدام می گردد.
توقیف ملک در رهن بانک در صورتی امکانپذیر است که ارزش ملک از طلب بانک بیشتر باشد. در صورتی که ارزش ملک از میزان طلب بانک کمتر باشد مابه التفاوت آن بایستی توسط مشتری پرداخت گردد. در صورتی که ارزش ملک از طلب بانک بیشتر است ملک مورد نظر به مزایده گذاشته می شود . پس از وصول طلب بانک باقی مبلغ به مالک بازگردانده خواهد شد.
با رعایت تشریفات دادرسی و پس از انجام مزایده ، ملک در تملک بانک قرار می گیرد. در چنین شرایطی بانک می تواند خلع ید متصرف را از دادگاه های حقوقی درخواست نماید. بدین ترتیب تصرفات قانونی بانک آغاز می گردد.
ابطال سند رهنی
ابطال سند رهنی در شرایط متعددی مطرح می گردد. برای مثال با باطل شدن قراردادی که مبنای سند رهنی قرار گرفته و یا در صورت انجام معامله فضولی با ابطال سند رهنی از سوی بانک مواجه خواهیم بود. همچنین در وضعیتی که تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین محرز است و با عدم قبض مال مرهونه دعاوی ابطال سند رهنی قابل طرح است.
ابطال سند رسمی از سوی مالک ملک و یا راهن علیه مرتهن آغاز می گردد. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
الزام به فک رهن ملک
فک سند به معنای آزادی سازی و رها سازی سند است. الزام به فک رهن ملک در مواردی مطرح است که گیرنده ی تسهیلات تسویه ی بدهی خود را انجام داده است و بانک موظف به فک سند می باشد.
همچنین اگر فرد برای پرداخت و تسویه ی بدهی بانکی خود اقدامی ننماید بانک می تواند از محل مزایده و فروش ملک برای وصول مطالبات خود اقدام نماید. در این صورت چنانچه فرد از فک رهن و انتقال سند خودداری نماید بانک می تواند از دادگاه الزام به فک رهن را خواستار گردد. با صدور اجرائیه مدت زمان ده روز برای فک رهن ملک در نظر گرفته شده است. در غیر این صورت محکوم له می تواند با توقیف و فروش ملک برای وصول بدهی خود اقدام نماید.
دعاوی الزام به فک رهن جزء دعاوی غیرمنقول و ملکی محسوب می گردد . از این رو دادگاه صالح رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک شناخته می شود. در رابطه با دادگاه صالح رسیدگی به الزام به فک رهن ملک ، دادگاه ملح وقوع ملک در رهن شناخته می شود.
معامله ی مال مرهونه
معامله ی مال مرهونه نوعی تصرف غیرقانونی است که در رابطه با سند رهنی به چشم می خورد. همانطور که در ابتدای مطلب اشاره کردیم رهن سند از سوی بانک در قبال ارائه ی تسهیلات صورت می پذیرد. پس سند رهنی به عنوان یک امانت به منظور تضمین حسن انجام کار ارائه می گردد. در شرایطی که متقاضی در سررسید های معین اقساط خود را پرداخت نماید و با تسویه ی بدهی بانک و وصول کامل مطالبات بانک موظف است برای بازگرداندن وثیقه اقدام نماید.
اما در صورتی که با پرداخت بدهی ها و تسویه ی بدهی اقدامی برای بازگرداندن سند از سوی بانک صورت نپذیرد و بانک اقدام به فروش و معامله ی مال مرهونه نماید از نظر قانونی قابل پیگیری و مجازات خواهد بود . همچنین اگر فردی مالی را که در رهن بانک گذاشته شده ، معامله کند و به فروش رساند، این نیز یکی از مصادیق فروش مال مرهونه بوده و از سوی بانک قابل پیگیری و شکایت است.
انجام مشاوره حقوقی در زمینه ی دعاوی املاک در رهن بانک
همانطور که متوجه شدید دعاوی املاک در رهن بانک در زمینه های مختلفی قابل طرح است. این دعاوی گاه از سوی بانک علیه اشخاص صورت می پذیرد و گاه از سوی مشتریان بر علیه بانک مطرح است. در هر صورت نکته ای که حائز اهمیت است و بایستی به آن توجه داشت نحوه ی تنظیم دادخواست و طرح شکایت است.
در رابطه با شکایات بانکی درصد حصول موفقیت در پرونده نسبتا بالاست. اما در رابطه با شکایات افراد علیه بانک که معمولا در زمینه ی تخلفات بانکی شکل می گیرد موضوع از حساسیت بیشتری برخوردار است. حضور یک وکیل حرفه ای و باتجربه در این زمینه به شما کمک می کند که از جزئیات قانونی و روند کار آگاهی داشته باشید. همچنین با راهنمایی های درست و تجارب ارزشمند خود می تواند مسیر پرونده ی شما را تغییر دهد.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.