اعتبار معاملات قولنامه ای چقدر است ؟

اعتبار معاملات قولنامه ای : امروزه با توجه به عرف و روال جامعه معاملات ملکی زیادی بر پایه ی قولنامه شکل می گیرند.تمامی معاملات ملکی در ابتدای امر با توافق خریدار و فروشنده تحقق می یابد. سپس توافق آنها مکتوب می گردد و در نهایت برای نقل و انتقل و تنظیم سند رسمی ملک اقدام می شود. در این میان توافق مکتوب خریدار و فروشنده تحت قراردادی به نام قولنامه صورت می پذیرد. اما گاه بسیاری از معاملات ملکی در مرحله ی قولنامه پایان می یابند. سوال مهمی که برای بسیاری از افراد ایجاد می گردد اعتبار معاملات قولنامه ای است.

به نظر شما آیا معاملات قولنامه ای از ارزش و اعتبار کافی برخوردار هستند؟ شما تجربه ای از معامله ی قولنامه ای داشته اید؟ در ادامه با وکیل جوادی همراه باشید.

قولنامه به چه معناست؟

قولنامه رونوشتی از توافقات اولیه میان خریدار و فروشنده مبنی بر معامله ی ملک مورد نظر است. با توجه به عرف و قوانین موجود در ایران امروزه بیشتر معاملات ملکی از طریق دو روش تنظیم سند و تنظیم قولنامه صورت می پذیرند.

(از نظر حقوقی قولنامه نوعی قرارداد خصوصی به شمار می آید. با توجه به ماده ی 10 قانون مدنی ایران تمامی قراردادهای خصوصی میان طرفین آن لازم الاجرا به حساب می آید. البته بایستی توجه داشت که مفاد آن مخالف صریح قانون نباشد. )

هنگامی که خربدار و فروشنده در رابطه با معامله ی ملکی خود به توافقات اولیه می رسند قرارداد اولیه ای فی مابین خود تنطیم می کنند و تمایل خود را جهت معامله اعلام می نمایند. این قرارداد شامل تعهدات اولیه ی فروشنده و خریدار می باشد و در شرایطی که تنظیم سند رسمی فعلا امکانپذیر نیست و نیاز به زمان دارد بهترین گزینه است.

طرفین معامله می توانند تمامی تعهدات و شرایط معامله را ضمن قولنامه بیان کرده و نحوه ی نقل و انتقل ملک ، پرداخت ثمن و تاریخ تنظیم سند را مشخص نمایند. تصور کنید قسمتی از ثمن معامله هنوز آماده نیست و یا فروشنده برای تخلیه ی ملک و انتقال سند به زمان نیاز دارد. در چنین شرایطی با تنظیم قولنامه می توان ضمن اعلام رضایت و توافق برای انجام معامله از فروش ملک به افراد دیگر جلوگیری نمود.

تنظیم معاملات قولنامه برای چه مواردی مناسب ترین گزینه است؟

• ملک مورد نظر فاقد سند رسمی می باشد و فقط بنچاق آن موجود است.
• مورد معامله قطعه های تفکیک شده­ از ملک مادر است و قطعات تفکیکی فاقد سند مجزا می باشند.

اعتبار معاملات قولنامه­ ای 

امروزه معاملات ملکی زیادی بر پایه ی قولنامه شکل می گیرند اما چنین معاملاتی نسبت به تنظیم سند رسمی از اعتبار و ارزش پایین تری برخوردار هستند. ماهیت قولنامه در زمره ی اسناد عادی طبقه بندی می شود. بنابراین اعتبار سند رسمی را نخواهد داشت. در نتیجه با قولنامه مالکیت قطعی خریدار محقق نخواهد شد.

اما از آنجایی که در متن قولنامه به پاره ای موارد اشاره شده و با امضای طرفین و مهر دفتر املاک همراه باست در محاکم قضایی به عنوان یک سند قابل استناد به شمار می رود و از طریق آن می توان پاره ای الزامات قانونی را خوستار شد. مهم ترین عملکرد قولنامه جلوگیری از فروش مجدد ملک توسط فروشنده می باشد.

در متن قولنامه به مالکیت خریدار اشاره ای نشده است. بلکه فقط تعهدات طرفین و تاریخ تنظیم سند رسمی ذکر شده است. از این رو به وسیله ی قولنامه نمی توان مالکیت ملک را به اثبات رساند. اما به وسیله ی قولنامه می توان سند رسمی ملک را اخذ نمود و بدین ترتیب ارزش مالی ملک شما چندین برابر خواهد شد.

به طور کلی اگر تنظیم قولنامه به منظور الزام به انجام تعهدات ناشی از معامله باشد اشکالی بر آن وارد نیست. ولی در صورتی که از قولنامه به جای سند رسمی استفاده شود قطعا اعتبار کافی را نخواهد داشت و مالکیت خریدار قطعی نخواهد شد. به همین علت املاک قولنامه ای نسبت به سایر املاک از قیمت پایین تری برخوردارند. زیرا مالکیت صد در صد برای خریدار ایجاد نمی گردد.

نحوه ی تنظیم قرارداد قولنامه

قولنامه نوعی قرارداد خصوصی است که برای تنظیم آن مانند سایر قرارداد ها اصول و قوانین خاصی وجود دارد. در گذشته قولنامه ها به شکل دستنویس تنظیم می شد. ولی امروزه برگه های چاپی مشخص و مخصوصی برای این کار در نظر گرفته شده است. قولنامه های دستنویس از ارزش و اعتبار قانونی برخوردار نیستند مگر اینکه تاریخ تنظیم آنها در گذشته باشد.

هر قولنامه حاوی مشخصات کاملی از طرفین آن می باشد. همچنین بایستی مشخصات کاملی از ملک مورد نظر را در آن لحاظ نمود. در متن قولنامه به تمامی تعهدات طرفین اشاره شده و خیارات قانونی آن در نظر گرفته شده است. همچنین تاریخ مراجعه به دفترخانه جهت تنظیم سند و تاریخ پرداخت ثمن معامله نیز در متن قولنامه مشخص است. در پایان با امضای طرفین قولنامه به همراه امضای دو شاهد و مهر بنگاه قولنامه تکمیل می گردد.

تمامی قولنامه ها در سه نسخه تنظیم می شوند. یک نسخه نزد خریدار ، نسخه ی دوم دست فروشنده و نسخه ی نهایی نزد بنگاه معاملات املاک باقی می ماند. به یاد داشته باشید برای تنظیم قولنامه به دفاتر املاک معتبری مراجعه نماید که دارای جواز کسب هستند.

حتما توجه داشته باشید که قولنامه ی شما دارای کد رهگیری باشد. در این صورت فروشنده به هیچ وجه نمی تواند ملک مورد نظر را به شخص دیگری بفروشد.

برای معاملات قولنامه ای چه استعلاماتی مورد نیاز است؟

اخذ مجوزهای قانونی از سوی شهرداری و مفاصاحساب ملک از جمله مواردی هستند که بهتر است قبل از معامله ی ملک از وضعیت آن مطلع گردید. قبل از انجام هرگونه معاملات قولنامه ای از وضعیت کلی ملک و پرداخت تمامی بدهی های آن اطمینان حاصل کنید. در ضمن توجه داشته باشید که ملک مورد معامله در رهن بانک قرار نگرفته باشد. همچنین وضعیت بدهی های بانکی ملک را بررسی نموده و از تسویه ی آن مطمئن گردید.

بسیاری از املاک در طرح های شهرداری قرار می گیرند و یا در شرف تخریب قرار دارند. چنین املاکی فاقد ارزش شناخته می شوند و فروش و معامله ی آنها تخلف است. از این رو با یک استعلام ساده می توانید از تمامی این موارد کسب اطمینان حاصل کنید.

عدم انجام تعهدات قولنامه چه ضمانتی به دنبال دارد؟

در متن قولنامه تمامی تعهدات دوجانبه ی خریدار و فروشنده قید گردیده است. طرفین قرارداد با امضای آن قبول تمامی این تعهدات را اعلام کرده و در موعد معین شده ملزم به انجام آن هستند. در صورتی که هر یک از طرفین قولنامه از تعهدات خود سرباز زند می توان از طریق مراجع قضایی الزام به انجام این تعهدات را خواستار شد. به عبارت دیگر قولنامه نوعی سند قانونی لازم الاجرا محسوب می گردد.

با امضای قولنامه برای طرفین نوعی الزام قانونی ایجاد می گردد که موظف به انجام تعهدات خود هستند. پس در صورتی که هریک از آنها از انجام این تعهدات خودداری نماید برای طرف مقابل حق شکایت به وجود می آید. همچنین خیارات قانونی هم در متن قولنامه لحاظ شده اند که در موارد خاص می توان به آنها استناد نمود.

1- تنظیم قولنامه برای افرا محجور امکانپذیر است؟

خیر چنین معامله و قراردادی نافذ نیست. . اگر با افراد پیر قصد تنظیم قولنامه دارید حتما از اداره ی محجورین استعلامات لازم را به عمل بیاورید.

2- در صورتی که پرداخت ثمن به وسیله ی چک باشد آیا ذکر آن در متن قولنامه ضرورتی دارد؟

بله حتما شماره چک و مبلغ آن را در متن قولنامه قید کنید.

3- در صورتی که با ورثه قصد تنظیم قولنامه داشته باشم روال آن به چه شکل است؟

در چنین مواردی تمامی ورثه که به عنوان مالک ملک مورد نظر به حساب می آیند باستی برگه ی قولنامه را امضا کنند. اما اگر همگی به یک نفر وکالت داده باشند امضای فرد وکیل کافی خواهد بود.

وجه التزام در قولنامه به چه معناست؟

طرفین قولنامه در هنگام تنظیم آن با توافق یکدیگر مبلغی را به عنوان وجه التزام در نظر می گیرند تا در شرایطی که ضرر و زیانی متوجه یکی از طرفین گردیده تا حدودی بتوان آن را جبران نمود. وجه التزام تعیین نوعی خسارت قانونی است که در صورت خودداری از انجام تعهدات بایستی به طرف زیان دیده پرداخت گردد.

وکیل جوادی مشاور همراه شماست

قانون انجام معاملات قولنامه ای را منع نکرده است. اما بایستی در نظر داشت که چنین معاملاتی از درجه اعتبار سند رسمی برخوردار نیستند. در نتیجه با مشکلات و چالش های حقوقی متعددی روبرو خواهند بود. در سال های اخیر جرایم کلاهبرداری در حوزه ی املک به طرزی بی سابقه در حال رشد است. متاسفانه بیشتر سودجویان از طریق انجام معاملات قولنامه ای اقدام به فروش یک ملک به چندین نفر می نمایند و در پایان متواری می شوند. اکثریت این قربانیان از ماهیت قولنامه مطلع نیستند و تصور می کنند صرف داشتن قولنامه به منزله ی اخذ سند رسمی است. در حالی که با وجود قولنامه نقل و انتقال ملک به مرحله ی پایانی نمی رسد.

آگاهی از قوانین به شما کمک می کند تا با ماهیت بسیاری از این مفاهیم حقوقی آشنا شده و در دام سودجویان گرفتار نشوید. حضور یک وکیل حرفه ای و باتجربه می تواند در این زمینه راهگشای خوبی باشد و در چالش های حقوقی شما را یاری کند.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی – وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.