انواع سرقفلی را می توان به سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی دسته بندی کرد که برای هریک ساز و کار مخصوصی تعریف شده است. حق سرقفلی همواره یکی از پرسش برانگیزترین مفاهیم حقوقی در جامعه بوده است. حقی که در نگاه اول شاید در تضاد کامل با حق مالکیت افراد قرار بگیرد، ولی با نگاهی دقیق تر امتیازی قانونی است که می تواند بسیار مفید واقع گردد.
بارز ترین ویژگی قوانین مترقی دنیا نگاه همه جانبه و دقیق قانونگذاران به مسائل مختلف است. سرقفلی را می توان نمونه ای از این نگرش حقوقی دانست. به نظر شما سرقفلی در تضاد با حق مالکیت افراد قرار دارد؟ آیا از شرایط نقل و انتقال آن اطلاعی دارید؟ در ادامه با ما همراه باشید.
نگاهی کوتاه به مفهوم سرقفلی
در یک مفهوم ساده حق سرقفلی به شرایطی اشاره می کند که مستأجر ملک تجاری پس از پایان موعد قرارداد اجاره ملزم به تخلیه ملک تجاری نیست و می تواند کماکان به فعالیت و کسب و کار خود ادامه دهد. تصور کنید فردی مغازه ای را در خیابانی فرعی اجاره کرده و فست فود دایر نموده است. صاحب این فست فود که همان مستأجر مغازه است با تبلیغات و تلاش و کوشش فراوان مشتریان زیادی برای خود جمع آوری می نماید و در مدت زمان کوتاهی بسیار معروف می شود. حال یک سال گذشته و مهلت قرارداد اجاره به پایان رسیده است. در چنین شرایطی مستأجر موظف است که مغازه ای که برای آن زحمات فراوان کشیده تقدیم صاحب ملک کند و متعاقب آن تمامی زحماتش بر باد خواهد رفت.
طبیعتا با تصور چنین شرایطی اولین گزینه ای که به ذهن می رسد نادیده گرفتن حقوق مستاجر است. اما قانون برای چنین شرایطی یک استثنای بزرگ و مهم قائل گردیده که به حق سرقفلی شناخته می شود.خق سرقفلی مختص املاک تجاری شناخته می شود و برای املاک مسکونی مفهومی ندارد. در حقیقت با نوعی حق استثنایی روبرو هستیم که بر حق مالکیت ارجحیت دارد و مقدم بر آن شناخته می شود. تنها در شرایطی مالک می تواند برای تخلیه ی ملک تجاری خود اقدام نماید که مبلغ روز سرقفلی آن را به مستأجر پرداخت نماید.
با چنین وصفی می توان گفت که حق سرفقلی همانند حق مالکیت قابل نقل و انتقال دارد و می تواند واگذار گردد. بایستی در نظر داشت که با نقل و انتقال سرقفلی مالکیت ملک منتقل نمی شود و متعلق به صاحب ملک است.
انواع سرقفلی
یا توجه به پاره ای نکات و ویژگی های انواع سرقفلی را می توان شامل موارد زیر دانست:
سرقفلی واقعی
زمانی که یک ملک تجاری برای اولین بار از طریق قرارداد اجاره منتقل می شود، صاحب ملک می تواند حق سرقفلی واقعی ملک را به مستأجر واگذار نماید. در حقیقت سرقفلی واقعی به آن دسته از املاک نجاری تعلق می گیرد که برای اولین بار به اجاره می روند. در چنین شرایطی مستأجر مالک سرقفلی ملک می گردد و در شرایطی که مهلت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، ملزم به تخلیه ی ملک تجاری نیست. مگر اینکه صاحب ملک سرقفلی ملک را به قیمت روز پرداخت نماید. در حقیقت بر اساس قانون جدید زمانی که ملک تجاری از طریق قرارداد اجاره واگذار می شود از همان ابتدا می توان در رابطه با حق سرقفلی آن تصمیم گیری نمود و به توافق رسید.
نکته ی مهمی که در رابطه با سرقفلی واقعی بایستی به آن توجه داشت، قید کردن آن در دفاتر اسناد رسمی است.
سرقفلی مجازی
سرقفلی مجازی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نمی رسد و از قبل برای آن تصمیم گیری نمی شود. حق سرقفلی مجازی در شرایطی قابل تعریف است که مستأجر اقدام به اجاره ی ملک تجاری می نماید و در طول مدت زمان قرارداد اجاره برای رونق و شهرت کسب و کار خود تلاش می کند. برای مثال ملکی که در یک خیابان فرعی و ناشناخته بود را به یک پاتوق شلوغ بستنی و فست فود تبدیل می نماید. در چنین شرایطی با توجه به قانون سرقفلی ایران در صورت انقضای مدت زمان اجاره مستأجر ملزم به تخلیه ی ملک نیست و می تواند به فعالیت و کسب کار خود ادامه دهد.
9 نکته ی مهم
- در صورتی که ملک تجاری قبل از سال 76 به اجاره رفته باشد، حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد. چنانچه قرارداد اجاره ی ملک تجاری بعد از سال 76 تنظیم شده باشد، حق سرقفلی برای آن لحاظ می گردد.
- حق سرقفلی صرفا به اموال غیرمنقول تجاری تعلق می گیرد.
- در صورتی که مستأجر در ملک تجاری افراط و تفریط نماید و یا اجاره بهای آن را در موعد مشخصی پرداخت نکند، مالک ملزم به پرداخت حق سرقفلی به مستأجر نیست و می تواند برای تخلیه ی ملک تجاری خود اقدام نماید.
- انتقال سرقفلی واقعی بدون اجازه ی مالک اصلی ملک امکانپذیر نمی باشد.
- حق سرقفلی واقعی به کسب و کار مستأجر ارتباطی ندارد و منشأ آن به خود ملک باز می گردد.
- حق سرقفلی نوعی حق مالی شناخته می شود و تمامی ویژگی های آن را دارا می باشد.
- سرقفلی به عنوان اموال غیرمنقول طبقه بندی می شود.
- در صورت پرداخت حق سرقفلی به مستأجر، قیمت و ارزش آن بایستی مطابق با عرف محل و با قیمت روز در نظر گرفته شود.
- از نظر قانونی انتقال سرقفلی به ورثه امکانپذیر می باشد.
انجام مشاوره حقوقی
با توسعه و گسترش ارتباطات، حقوق متقابل افراد با تحولات زیادی همراه بود. یکی از این حقوق مهم را می توانیم در روابط متقابل مستأجر و مؤجر مشاهده کنیم. حقی که به عنوان حق سرقفلی شناخته می شود . بر اساس قوانین ایران جق سرقفلی به عنوان یکی از محقوق مکتسبه ی مستأجران شناخته می شود که در چهارچوب قانونی می توان به کار گرفت.
هر یک از انواع سرقفلی با توجه به ساز و کار مخصوص خود، با نکات و جزئیات حقوقی بیشتری همراه است. حضور وکیل توانمند و با تجربه می تواند پرونده ی شما را در مسیر قانونی درست قرار دهد و روند دادرسی آن را تسریع بخشد. ضمن اینکه با جلوگیری از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما می تواند بهترین نتایج را برای آن رقم بزند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.