استثنائات قانونی سرقفلی و حق کسب و پیشه : در رابطه با سقوط سرقفلی و حق کسب و پیشیه و تجارت باید گفت مواردی وجود دارد که سقوط این حق به نحوی استثنایی و خارج از حیطه اراده و اقتدار و بدون اقدام فعلی موجر یا مستاجر انجام می گیرد. که در این قسمت به دو مصداق از این موارد اشاره می کنیم.
استثنائات قانونی سرقفلی
1-محل های موقوفه
وقف عبارت از حبس مستمر عین مال پایدار در راه امور خیر، بر حسب آنچه را که واقف مقرر داشته است. رعایت وقف و شروط آن مثل نص و الفاظ شرع ضروری شمرده شده است. وقفنامه اساسنامه وقف است که مورد احترام مسلمانان و دادگاه ها به ویژه شعب مختلف و هیأت عمومی دیوان عالی کشور بوده است. در ماده 55 قانون مدنی وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود.
حبس کردن
حبس کردن یعنی زندانی کردن شخص، توقیف مال، نگهداشتن، از تغییر و تحول منع کردن، از دخل و تصرف و خرید و فروش و تخریب بازداشتن، آزاد نگذاشتن، عین چیزی را مقید کردن و در بند کشیدن. احبس اصلها و سبل ثمرتها در حدیث فقیهان عامه یعنی عین ومنافع موقوفه را مقید کن و از نقل و انتقال ارادی و قهری مصون بدارو منافع موقوفه را در راه خیر مصرف کن. تسبیل یعنی در راه موردنظر صرف کردن، رها کردن، گذاشتن برای دیگران غیر از خود قرار دادن، در راه خدا صرف کردن، واگذاری مال به کسی بدون اعطای مالکیت به آن شخص یا اشخاص و غیره.
همانگونه که ملاحظه می شود وقف یعنی عین مال را مصون از تعرض نگه داشتن و منافع آن را در جهات موردنظر واقف هزینه کردن است. در اینجا اصلاً بحث از انتقال مالکیت نیست، حتی از حفظ آن هم بحثی نیست. با این وجود، غالب شارحان قانون مدنی گفته اند که با وقف دست مالک از مال کاملاً کوتاه می شود. یعنی مالکیت او زایل می گردد.
پس با این دیدگاه، حبس عین، یعنی مال پایدار از مالکیت مالک قبلی (واقف) خارج می شود و مصون از نقل و انتقال، جز در موارد خاص، می گردد. برخلاف سایر حقوق انتفاعی که مدت دار است، وقف فاقد مدت بوده و مستمر است. موقوفه می تواند، حسب مورد، برای عموم مردم، یا برای تعدادی از اشخاص شناخته شده و یا از بستگان یا غیر وابستگان واقف باشد. از آنجا که نمی توان کار خیر و صدقه را در راه خدا برای نفس خویش انجام داد، وقف بر نفس صحیح نیست.
هرگاه واقف، منافع موقوفه را برای عموم قرار دهد. و در آینده او در زمره موقف علیهم درآید. وقف بر نفس شمرده نمی شود و اشکالی در بهره بردن وی از منافع موقوفه در آن وجود ندارد.
یکی از نویسندگان حقوقی در این خصوص عقیده دارند: «ملاحظه می شود که این قانون به طور یک جانبه کلیه اجاره های املاک وقفی عام را فسخ و به سازمان اوقاف اختیار خلع ید از املاک مذکور را تفویض کرده و به مستاجرین فقط در حالتی امکان بقا در عین مستاجره را داده است که به نظر موجر در مورد مبلغ اجاره تسلیم شوند. واضح است که این قانون پدیده ای کاملا استثنایی و زاییده شرایط خاص ناشی از وقوع و پیروزی انقلاب بوده است.
اصول 61، 156، 159 قانون اساسی
البته با تصویب قانون اساسی در تاریخ موخر بر قانون مذکور و با عنایت به اصول 61، 156، 159 قانون اساسی. ظاهرا این حق که راسا به خلع ید از مستاجرین اقدام کند از سازمان اوقاف سلب شده است. و سازمان مذکور برای تخلیه املاک مشمول قانون باید به محکمه مراجعه کند. مواردی که مستاجر محل کسب و پیشه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه یا سرقفلی را دارد. در قانون روابط موجر و مستاجر احصا شده است و تخلیه موقوفه به استناد قانون تجدید قرارداد. و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب 25/2/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران از آن موارد نیست.»
اگر حق کسب و پیشه و تجارتحق مسلم و مستقری برای مستاجر محل کسب باشد. (که ظاهراً هست) و اگر سقوط آن فقط در صورت تخلف و در موارد مصرح در قانون متصور باشد. در حالت مفروض موجبی برای سقوط آن وجود نخواهد داشت. پاسخ این شبهه و ایراد می تواند این باشد که:
با توجه به جنبه استثنایی این قانون و اینکه کاملا حالت امری دارد، مستاجرین جز قبول انطباق وضعیت خود با شرایط مندرج در قانون، چاره ای ندارند. از طرفی قانونگذار فرصت سه ماهه ای هم برای انجام این کار به مستاجرین داده که عقلا کافی به نظر می رسد. حال اگر مستاجری از این فرصت استفاده و به تبع آن استمرار رابطه استیجاری و مآلاً حفظ حق کسب و پیشه و تجارتخود را تضمین و تامین نکرد. می توان گفت که همچون مستاجر متخلف مقدم به ضرر خویش است و حق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت ندارد.
2- تخلفات ساختمانی
ماده 100 قانون شهرداری مقرر می دارد:
«مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود. اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور باشد، جلوگیری نماید.»
تبصره بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری
مقرر می دارد: «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است. طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود.
شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می نماید. و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می نماید. این تصمیم وسیله مامورین شهرداری اجرا می شود. و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب یا پیشه و یا تجارت استفاده کند. به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد. و محل کسب نیز مجددا تعطیل می گردد.»
تبصره های اصلاحی و الحاقی به ماده 100 قانون شهرداری (مصوب 1/7/1358 شورای انقلاب.) نیز در مواردی برای تخلفات ساختمانی جریمه پیش بینی کرده و ضمانت اجرای پرداخت جریمه را، تخریب بنا، در صورت خودداری مالک از تادیه جریمه، قرار داده است.
در عمل بسیار پیش می آید مالک محلی را که به موجب محتویات پروانه ساختمانی مسکونی است. با اجاره نامه عادی (یا حتی در بعضی موارد رسمی) برای محل کار اجاره می دهد. و یا در مواردی به مستاجر محل مسکونی (که شرط استفاده مسکونی از محل در اجاره نامه اش درج شده.) متعاقبا «کتباً» یا به طور شفاهی اجازه می دهد از محل بهره برداری کسبی بکند.
هر چند پذیرش عدم تعلق سرقفلی در این موارد دور از انتظار می باشد. زیرا براساس اصول حاکم بر قانون مدنی، موجر باید تمام شرایطی را که مستاجر می تواند استفاده لازمه از مورد اجاره را ببرد. فراهم کند که این امر با اصول مقرر در قانون مدنی مخالف است. هر چند با از بین رفتن مکان تجاری، سقوط سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز به صورت قهری نیز از بین می رود.