اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره می باشد که آثار و تبعات حقوقی متفاوتی با سایر قرارداد های اجاره دارد. شرط ضمن عقد در بسیاری از قرارداد های حقوقی وجود دارد و قانونگذار ایران آن را به رسمیت شناخته است. این شروط با توافقات دوجانبه ی طرفین قرارداد شکل می گیرد و با مقررات خاصی همراه می باشد. قرارداد اجاره به شرط تملیک از نوع عقود تملیکی به حساب می آید و نوعی عقد معوض است. از این رو تمامی احکام عقود تملیکی و معوض بر آن حکمفرما می باشد. زمان و ایفای تعهدات قراردادی دو شرط مهم این قراردادها به شمار می رود. در ادامه با ما همراه باشید.
اجاره به شرط تملیک به چه معناست؟
قرارداد اجاره جزء قرارداد هایی به شمار می رود که با پایان مدت زمان آن، مستأجر بایستی ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد. در مقابل موجر نیز ملزم به استرداد مبلغ ودیعه می باشد. بنابراین در چنین وضعیتی مالکیت ملک منتقل نمی گردد و کماکان به موجر یا مالک تعلق دارد. مستأجر تنها برای مدت زمان مشخصی از منافع این ملک استفاده کرده است.
حال تصور کنید هنگام تنظیم قرارداد اجاره شرط می شود که در پایان مدت زمان قرارداد و با در نظر گرفتن پاره ای شروط خاص که تحقق آنها ضروریست، مستأجر مالک ملکی که اجاره کرده است، خواهد شد. این موضوع از نظر حقوقی امکانپذیر می باشد و اجاره به شرط تملیک نام دارد.
اجاره به شرط تملیک از عقودی است که توسط افراد مختلفی می تواند در نظر گرفته شود. یکی از مهم ترین موارد آن به بانک ها تعلق دارد که در صورت تنظیم این قرارداد میان بانک و افراد حقیقی مصداقی از عقد معین است.
به دنبال قرارداد اجاره به شرط تملیک مالک و مستأجر صاحب حقوقی می شوند که به دنبال آن مالک حق دریافت اقساط ماهیانه را خواهد داشت. بدیهی است که در صورت هرگونه نقض تعهد از سوی مستأجر و عدم پرداخت مبالغ اجاره، قرارداد منعقده فسخ می گردد و مالک می تواند برای دریافت مبالغ اجاره ی خود اقدامات قانونی لازم را انجام دهد. در مقابل مستأجر نیز ملزم به پرداخت مبالغ اجاره می باشدو همچنین بایستی از هرگونه تصرف غیرقانونی که به ملک آسیب می رساند، خودداری نماید. در حقیقت در تمام طول مدت زمان اجاره ملک متعلق به موجر است و تنها در صورت پرداخت کامل مبالغ و در پایان مدت زمان قرارداد، مالکیت مستأجر قطعی می گردد.
قرارداد اجاره به شرط تمکلیک برای چه اموالی امکانپذیر می باشد؟
مسأله ی مالکیت و نقل و انتقال آن برای اموال منقول و غیرمنقول زیادی قابل تعریف می باشد. اجاره به شرط تملیک نیز برای اموال منقول و غیرمنقول فراوانی قابل لحاظ بوده که مهم ترین موارد آن به شرح زیر می باشد:
اجاره به شرط تملیک خودرو
در رابطه با اجاره به شرط تملیک خودرو مدت زمان قرارداد و منقضی شدن آن بسیار حائز اهمیت است. به دنبال معامله ی اموال منقولی نظیر خودرو، طرفین قرارداد می توانند شرط کنند که در پایان مدت زمان قرارداد اجاره، مالکیت خودرو به اجاره کننده ی آن منتقل گردد. در این صورت شخص اجاره کننده موظف است در طول مدت زمان اجاره ی خودرو مبالغی را که مورد توافق قرار گرفته است، به مالک خودرو پرداخت نماید. در این صورت چنانچه این مبالغ تمام و کمال پرداخت گردد و شروط اصلی قرارداد رعایت شود در پایان مدت زمان قرارداد اجاره به شخص اجاره کننده ی آن تعلق می گیرد. امروزه این نوع قرارداد ها تحت عنوان لیزینگ خودرو شناخته می شوند.
اجاره به شرط تملیک ملک
قرارداد هایی که در حوزه ی ملک منعقد می گردد، می تواند اشکال مختلفی داشته باشد. یکی از مهم ترین این قرارداد ها، اجاره به شرط تملیک ملک می باشد. به دنبال این قرارداد شخصی که ملک مورد نظر را اجاره کرده است می تواند در متن قرارداد اجاره با مالک توافق کند که در پایان مدت زمان قرارداد اجاره مالکیت ملک را در اختیار بگیرد. به عبارت در چنین شرایطی مسـتأجر پس از پایان مدت زمان قرارداد اجاره ملزم به تخلیه ی ملک و باز گرداندن آن به مالک نمی باشد. بدیهی است که این امر منوط به پرداخت کامل مبالغیست که در متن قرارداد مورد توافق طرفین قرار گرفته است. همچنین بایستی در نظر داشت که مالکیت مستأجر از زمان منقضی شدن قرارداد اجاره و به شرط انجام تعهدات مالی خود مستقر می گردد.
4 نکته ی مهم
- قرارداد اجاره به شرط تملیک قابل فسخ است و می توان چنین شرطی برای آن قرار دارد. همچنین در نظر گرفتن خیارات قانونی برای چنین قراردادهایی امکانپذیر می باشد.
- قرارداد اجاره با شرط تملیک از نوع قرارداد بیع شناخته نمی شود. به دنبال قرارداد بیع بلافاصله مالکیت خریدار مستقر می گردد. در حالی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مالکیت از همان ابتدای امر تحقق نمی یابد و پس از پایان مدت زمان قرارداد اجاره منتقل می گردد.
- اجاره به شرط تملیک از نوع عقود لازم به حساب می آید. هیچ یک از طرفین قرارداد نمی توانند به تنهایی و بدون توافق با یکدیگر برای فسخ و برهم زدن عقد لازم اقدام نمایند.
- در قرارداد اجاره به شرط تملیک مستأجر می تواند با اجازه و توافق موجر مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد.
انجام مشاوره حقوقی
گسترش روابط و مناسبات انسانی در دنیای امروز، بر تعدد و پیچیدگی قرارداد ها افزوده است و در حال حاضر شاهد تنوع بسیار زیادی در حوزه ی قرارداد ها هستیم. قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از قرارداد هاییست که قانون ایران آن را به رسمیت شناخته است. در همین راستا پاره ای قوانین و مقررات خاص را برای آن در نظر گرفته که متضمن حقوق طرفین قرارداد باشد.
اجاره به شرط تملیک یک استثناست و نوعی قرارداد مشروط شناخته می شود. بنابراین تنها در همین مورد خاص قابل اجراست و آثار آن شامل تمامی قراردادهای اجاره نخواهد شد. ماهیت حقوقی این قرارداد آن را در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار می دهد. از این نظر تابع تمامی دعاوی حقوقی خواهد بود و قواعد عمومی صحت قرارداد ها بر آن حاکم است.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر امیر جوادی در ارتباط باشید.