تخلیه اماکن تجاری در قوانین ایران به چه شکل است؟ تخلیه اماکن تجاری از جمله مواردی است که جنبه های متعددی به همراه دارد. در نگاه اول باید پذیرفت تخلیه ی اماکن تجاری جدا از تخلیه ی اماکن مسکونی است. به نظر شما چه علل و عواملی می توانند در تخلیه ی اماکن تجاری موثر باشند؟ در ادامه با وکیل جوادی همراه باشید.
تخلیه اماکن تجاری به علت پایان مدت زمان قرارداد
اجاره، تملیک منفعت است. به عبارت دیگر در اجاره، مستاجر، مالک منافع ملک مورد اجاره می شود. از این رو مالکیت، رابطۀ دو جانبه بین مالک و مملوک است. این رابطه در بیع دائمی است. یعنی جز از طرق ناقله قانونی اعم از اسباب قراردادی، قهری (همچون فوت) و ایقاعی (همچون اعراض) قطع نمی شود و آثار آن برقرار است.
عنصر زمان در مالکیت مقید به زمان، سبب جدیدی است که به طور کامل رابطه مالکیت را قطع نمی کند. ولی موجب محدودیت مالک اصلی مال نسبت به آن می شود . شخص مستاجر در طول اجاره مالکیت منافع آن را در اختیار دارد. در این دوران مالکیت عین به مفهوم اصطلاحی به شخص مستاجر منتقل نمی شود .ولی باید اذعان کرد که مستاجر در عین مورد استفاده و اجاره، تصرف کرده و از منافع آن بهره مند می شود. هر چند این استفاده مقید به زمان مشخص و ثابتی است. یعنی در پایان این مدت، مستاجر، باید از بهره مندی منافع دست بردارد و آن را تحویل مالک اصلی عین کند.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در زمینه ی تخلیه ی اماکن تجاری چه می گوید؟
برخلاف قواعد عام قانون مدني، كه آزادي نسبي قراردادها را در انعقاد قراردادهاي اجاره رعايت کرده است. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، اين آزادي را محدود نموده است. بعد از اين كه عقد اجاره با ارادة متعاقدين منعقد شد، قانون، روابط آن دو را كنترل ميكند. گاهي آنچه را كه به آن راضي نيستند به آنان تحميل مينمايد. البته باید گفت قانونگذار براي نظم اجتماعي و اقتصادي گاهي قواعد آمرهاي را وضع می نمايد . هرچند ممكن است متعاقدين به آن راضي نباشند.
بنابراين مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، همين كه شخصي به عنوان مستأجر، ملكي را در تصرف گيرد، قانون مذكور روابط متعاقدين را اداره مي كند. از اين پس، حاكميت اراده محتوا و مفهوم واقعي خود را از دست می دهد.
دو نکته ی مهم در باب تخلیه ی اماکن تجاری
نکته ی اول
مطابق ماده 7 اين قانون «در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد، اجاره نامهاي تنظيم نشده و يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجارهبها و شرايط آن اختلاف داشته باشند، هر يك ميتواند براي تعيين اجاره بها (درمواردي كه اجاره نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره بها را از تاريخ تقديم دادخواست تعيين ميكند. ولي اين امر مانع صدور حكم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقديم دادخواست و خسارت تأخير تأدية آن نخواهد بود.»
نکته ی دوم
مطابق ماده 9 قانون مذکور ،پس از پايان مدت اجاره، رابطة حقوقي مالك و مستأجر قطع نميشود. مستأجر مي تواند موجر را به تنظيم اجارهنامة جديد، الزام كند. در صورتي كه مالك حكم دادگاه را به موقع اجرا نكند و براي امضاي اجاره نامه در دفترخانه حاضر نشود، نمايندة دادگاه اجاره نامه را به مدت يك سال از طرف او امضا خواهد كرد.
موجر نيز مي تواند، همين درخواست را بكند . اين بار «… اگر مستأجر تا 15روز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر را موجه نداند، به تقاضاي موجر حكم به تخلية عين مستأجره صادر ميكند و اين حكم قطعي است».
در حال حاضر، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 فقط در مورد محل كسب و پيشه قابل اجراست.آن هم در ارتباط با قراردادهايي كه قبل از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده است.
تخلیه اماکن تجاری به علت تعدی و تفریط در موضوع قرارداد
در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر قید «موجر قادر بر منع آن نباشد» وجود ندارد . صرف تعدی و تفریط به ویژه در اجاره محل کسب و پیشه و تجارت برای فسخ کافی است. بنابراین، هرگاه مستاجر خودسرانه بخشی از مورد اجاره را خراب کرده و به میل خود بسازد یا در حفاظت از آن مواظبت های متعارف را نکند، موجر حق فسخ پیدا می کند. اعطای حق فسخ به موجر، ضمانت اجرای تعدی و تفریط مستاجر می باشد.
زیرا با فسخ ادامه یک قرارداد، متوقف می شود. فسخ عبارت است از پایان دادن به حیات حقوقی قرارداد . فسخ به وسیله طرفین با یکی از دو طرف یا شخص ثالث صورت می پذیرد. ملاحظه می شود که فسخ یک عمل حقوقی یک طرفه است. چیزی که برای تحقق آن اراده انشایی فسخ کننده لازم است.
مصادیق تعدی و تفریط
با اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر تصریح نشده است، در مورد تغییر شغل مستاجر، از جمع بند 6 و 7 ماده 14 چنین نتیجه می شود که:
-
هرگاه منفعتی که در اجاره به آن اشاره شده است، در نظر طرفین خصوصیتی داشته باشد که با تغییر آن بتوان گفت مورد اجاره برخلاف منظور آنان مورد استفاده قرار گرفته است، تغییر شغل مستاجر به موجر حق فسخ می دهد.
-
هرگاه اعلام شغل مستاجر به منظور محدود ساختن استفاده به شغل معین نباشد، تغییر نوع کار مستاجر در صورتی به موجر حق فسخ می دهد که شغل جدید در نظر عرف، مشابه گذشته نباشد و باعث ضرر موجر شود. (بند 7 قانون روابط موجر و مستاجر و ماده 491 قانون مدنی)
تبصره 3 ماده 14،
فرضی را که مستاجر در مورد اجاره مرکز فساد غیرقانونی (مانند قمارخانه و فاحشه خانه) دائر کرده است، تابع قاعده خاص کرده است. بدین ترتیب به دادستان اختیار داده است که به محض صدور کیفرخواست، به درخواست موجر، مورد اجاره را در اختیار او قرار دهد.
استفاده نامشروع
استفاده نامشروع از موضوع قرارداد به قواعد عمومی و خاص اجاره باز نمی گردد .ولی می تواند عاملی برای تخلیه اماکن تجاری باشد. بلکه بر اساس ماده 190 قانون مدنی برای صحت هر معامله ای، مشروعیت جهت لازم است. پس هروقت جهت عقد نامشروع باشد آن معامله باطل می شود. منظور از استفاده نامشروع، استفاده ای است که در قرارداد و عرف، برای انجام آن منعی وجود دارد. این امر در رابطه با حقوق موجر و مستاجر، اصول خاصی را ایجاب می کند که براساس آن مستاجر نتواند به هر شغلی که اراده کرد، روی آورده و از مال مورد اجاره، استفاده سوئی کند.
هرگاه شغل مستاجر کتابفروشی باشد، انتقال مورد اجاره به کتابفروش یا فروشنده لوازم التحریر یا نمایندگی قلم خود نویس امکان دارد. ولی مستاجر حق ندارد سرقفلی مغازه را به نانوا یا آهنگر واگذار کند.
رویه قضایی باید مفهوم درست کلمه «مشابه» را در ماده 19 معین کند. ولی به نظر می رسد تمام مشاغلی که از نظر میزان سرقفلی و مرغوب بودن محل و ملاحظات اختلاقی به ارزش ملک و حیثیت آن صدمه نمی زند و عرف آن را به دین لحاظ در زمره شغل مستاجر قرار می دهد. «مشابه» شغل مستاجر است. هر چند که نوع کسب و کار آن ها متفاوت باشد. به هرحال تخلف از این حکم به موجر حق فسخ می دهد . او می تواند به این استناد از دادگاه درخواست تخلیه کند.
انتقال به شخص معین
یکی از اساتید در این باره می فرمایند: «اگر مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد آن را اجاره دهد، اجاره باطل است. مگر اینکه مفاد شرط التزام و خودداری از اجاره باشد. که تخلف از آن به موجر حق فسخ می دهد.»
در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد، بدین گونه که تنها او بتواند مالک منافع و متصرف عین باشد، یا حق انتفاع به غیر به طور صریح از مستاجر سلب شود، مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست و نمی تواند آن را به دیگری منتقل سازد. طبیعی است که در چنین شرایطی، اگر مستاجر منافع را به دیگری انتقال دهد، این اجاره باطل است . موجر می تواند ابطال آن و تخلیه مستاجر دوم را از دادگاه بخواهد. ولی ابطال اجاره ای که با تجاوز از حق مستاجر منعقد شده، در پاره ای موارد برای حفظ حقوق مالک کافی نیست. زیرا احتمال دارد که مستاجر اول، همین که سرنوشت اجاره دوم را در خطر ببیند، عین مورد اجاره را خود تصرف و ادعا کند . ابطال اجاره دوم به رابطه حقوقی او با مالک خلل نمی رساند.
این ادعا از نظر بطلان اجاره اول درست است. زیرا اعلام بطلان اجاره دوم به خودی خود اجاره اول را باطل نمی کند. ولی از آنجا که مستاجر بر خلاف شرط صریح یا ضمنی اجاره اقدام کرده است، موجر حق پیدا می کند که عقد را فسخ کند . به عبارت دیگر تخلیه عین را خواستار شود.
نکته
مالک برای تخلیه کامل عین باید ابطال اجاره دوم را به منظور اثبات تخلف مستاجر از شرایط عقد، و فسخ اجاره نخست را درخواست کند. سپس بر مبنای این مقدمه تخلیه عین را بخواهد. به هر حال، بند 2 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، این فرض را در مورد محل کسب و پیشه و تجارت پیش بینی کرده است. یعنی آن را از موارد فسخ اجاره شمرده است. «در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.»
پیگیری امور مربوطه با وکیل جوادی
در رابطه با تخلیه اماکن تجاری ذکر دو نکته ضروری می باشد.
- انتقال به غیر اگر از لحاظ حقوقی واقع شود، برای ایجاد حق فسخ کافی است. هر چند که در عمل نیز تفاوت محسوسی برای موجر نداشته باشد. چنانکه، هر گاه مستاجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است مورد اجاره را به شرکتی که خود مدیر آن است واگذارد، انتقال به غیر تحقق می یابد.
- در قانون روابط موجر و مستاجر، با این که پرداختن سرقفلی به مستاجر ویژه مواردی شده است که تخلیه به دلیل تقصیر او نباشد، در مواردی که انتقال به غیر بدون داشتن چنین حقی انجام می پذیرد و رعایت ماده 19 نیز نمی شود، مستاجر یا متصرف مستحق دریافت نصف سرقفلی شناخته شده است.
سوالات و پرسش های خود را در این زمینه با ما مطرح کنید. برای انجام مشاوره ی حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی وکیل جوادی در ارتباط باشید.